各地调控风声急 楼市观望气氛浓厚
成都大势管理顾问
各部委有关房地产调控政策仍在不断推出，火热的房地产市场已出现微妙变化。本报记者近日赴京、沪、深、穗四大一线城市，对调控政策在一周之内引起的市场变化做了调查，并请专业人士对市场未来趋势做出预测。
上海：调控前上演最后疯狂昨再出全国新“地王”
继前天广州亚运城项目刷新了全国总价地王的纪录后，昨天上海又创造了新的住宅单价地王，而也许正是基于眼下楼市问题敏感，原本昨日计划召开的市政府有关房地产的新闻发布会临时取消。但记者获悉，上海房地产调控的相关文件已经拟定完毕，只差市政府批准。
自从中央几次会议释放出政策动态调整的信号后，上海也接连表态。而昨天下午，上海市政府原本将举行关于房地产的新闻发布会，却又临时取消。
而消息人士更向记者透露，上海楼市新政已大体成型，但细则未完全确定。据介绍，前天上海住房保障和房屋管理局召集一些机构和专家开会，希望业内能再提出一些抑制房价、地价的政策建议。
虽然抑制地价将成为上海楼市新政中的重要环节，然而，调控前夜的上海土地市场疯狂依旧。昨天上午，位于上海杨浦区新江湾城的一地块被央企中国建筑旗下子公司中建地产以37.2亿元夺得，楼板价高达32484元/平方米，溢价117%，成为全国楼板价最高的住宅用地。
“在政府三番五次表明将适度调控楼市、在众多舆论呼声之下，土地市场热度不改，可谓是被预期冲昏了头脑。”上海中原研究咨询部经理龚敏直言。
其实，在短短一周的时间里，从各大城市反应来看，上海市政府的表态最为高调。
在上周“国四条”公布的第二天，上海市市长韩正就对外表示，将采取果断措施遏制地价、房价的过快上涨，加快旧区改造和保障性住房建设。市场消息还指出，包括营业税、公积金政策、契税等都可能为上海遏制投资投机性购房的关键，同时还有可能在土地出让金环节严格控制，收紧房地产市场的流动性资金。
事实上，在早前召开的中央经济工作会议为下一步房地产政策的取向定调后，上海市政府方面就开始积极表态，还将市场希望的目光率先引向保障房建设，从低位定价到政策咨询，再从启动申请到提出至2012年建设30万套经济适用房的目标。
而在市场看来，纸上谈兵显然是不行的，制定相关细则并着力落实才是关键。同时，如果真希望将房价调控至与市场基本面相符的水平，恐怕对于投资投机性泡沫的积压力度还应该加大。
从市场表现看，上周上海一手房成交量不减反增，但成交价出现明显回落。来自佑威楼市通系统提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积39.64万平方米，与前一周相比增加了21%，但成交均价为18480元/平方米，环比前一周下跌了17%。一些分析师认为，下一阶段一些“坐不住”的开发商可能会选择加紧推盘，但由于市场内中高端定位的项目偏多以及发展惯性，估计房价未必直接掉头，期间会有波动，明年二季度以后才能企稳。
二手房市场变化更为明显。由于楼市的政策面终于借着住房转让营业税优惠的退出率先释放出微调信号，所以目前上海二手房交易局面一边是已达成交易的赶着过户交税，另一边是许多赶不上政策“末班车”的反而展开观望。上海中原地产共和新路分行经理曹锐还向记者介绍，现在买卖双方观望之余还在“踢皮球”，如挂牌的业主普遍提出“净到手价”而有意购房者却提出“打包价”，也就是说谁也不愿承担增加的税费成本，只让中介想办法操作，抬价转嫁也好、做低避税也好，总之自己定要拿到或只肯付出固定的一笔数目，“这让我们感到为难。”
不过，随着昨天财政部发通知、营业税政策明朗，业内的紧张度有所降低。“此次营业税政策的严厉度小于预期。”汉宇地产的分析师表示，“预计在本月的‘末班车’效应过去之后，明年年初二手房市场面临成交萎缩，但明年上半年市场走稳仍值得期待。”
北京：政策双向夹击楼市明年有望“降温”
一方面收紧开发商“钱袋子”，一方面加大保障性住房供应，在潜在的一系列政策调整下，北京楼市有望“降温”。记者注意到，上一周北京商品住宅成交面积环比大幅下跌24.27%，意味着部分投资、投机性需求暂时退场。
上周，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，首次对全国土地出让缴款比例等一些细节问题进行统一。即，开发商拿地首付款不得低于50%，使其资金链开念“紧箍咒”，遏制部分炒地、囤地行为，进而促进开发商加快楼盘销售。
“在北京的开发商，实力雄厚者居多，因此受这一政策影响不大。”但一位国企房地产老板私下向记者坦言，这项政策还是会使部分开发企业的运营资金收紧，由此调整其开发策略。
另一方面，记者了解到，北京还在大力推进保障性住房，其中还包括“新成员”——公共租赁住房。
“目前，北京已经建设、收购了11个公租房项目共51.5万平方米，可供房源达7400多套。同时，已接受8124户中低收入家庭的登记申请。”北京市住保办一位负责人说。据悉，北京新推出的公租房租金将至少比市场租价低20%.
多向政策夹击，投资、投机性需求似乎也在收缩。记者注意到，或许是已经闻到市场风向渐变的味道，北京楼市成交量也出现微妙变化。
根据中国指数研究院统计，上一周北京商品住宅(期房加现房)成交4465套，成交面积为47.45万平方米，环比大幅下跌24.27%.
值得注意的是，当期北京市的经济适用房成交277套/17811平方米，限价商品住宅成交979套/77905平方米，合计已经占市场总成交的20%还多，从另一方面佐证投机性需求在“收缩”。
记者还了解到，由于营业税优惠政策年底即将到期，赶“末班车”者也越发减弱，由此北京二手房市场很可能进入低迷期，进而或拉低成交价格。
然而，“短期来看，北京楼市不会有大的波动，至少在明年上半年以前，由于供小于求，价格仍是涨势，而随着普通商品房的供给量增加，以及各种保障性住房入市，明年下半年楼市或出现‘拐点’。”一位在香港上市的开发商老总私下对记者说。
深圳：推应急措施办过户中介赔付营业税促成交
记者从深圳市场了解到，近期尽管为搭优惠政策末班车深圳出现二手房交易量猛增，但购房者的心态已经趋于观望，看房人数大减。专家预测认为，今后将陆续有紧缩政策出台，明年或出现新房和二手房联动下降的局面。
在一系列房地产调控政策中，“营业税2改5”是对市场产生直接影响的消息，深圳二手房成交呈现井喷状态，成交屡创天量，以往正常时间二手房交易量平均每天在几百套左右。
而深圳市房地产权登记中心处人满为患，很多市民担心赶不上营业税优惠末班车而集中过来办过户。为了应对前来登记过户的高峰人群，深圳市房地产权登记中心启动了应急机制，紧急推出六大便民举措，以缓解紧张局面。
这六条措施包括“开放全部窗口，加快收文进度；增派经办、核准人员，在收文后加班加点，以确保5个工作日内出证”等，甚至还要求内部职工不准在停车场停车，以保证过户者停车方便。深圳市房地产权登记中心负责人对记者说：“我们现在能够保证5天办证已经是我们的工作极限了，很多后台支持人员都在加班加点，日夜赶工。”
不过深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，过了月底，二手房成交量肯定会有明显的下降，因为优惠政策收紧后肯定会影响到市场。而他预测，“国四条”后，肯定还会有后续政策出台。
在国家政策趋近的背景下，由于卖家观望情绪浓厚市场成交放缓。为促成交易，有部分中介开出减免营业税的条件。
地产中介公司付经理说，他已听闻市场上有同行在这样操作。他举例说，“如果一套房子原价是80万，当下市场价是160万。如果全额征收营业税的话要交税4万元，而佣金是5.4万元，这样即使营业税全部由中介来承担，也还可以收佣1.4万元。但如果因营业税而交易流产，中介就一分钱佣金也拿不到了。”
记者采访发现，开出减免营业税承诺的主要是一些中小地产中介，其目的就是为了招揽客源。但有专业从事地产事务的律师提醒，对这样的优惠条件，各方一定要将其形成文字写进协议，以防口头承诺不兑现，最后出现不必要的纠纷。
广州：调控政策更早更严楼市更理性
对于土地出让金首期50%的新政策，广州一位政府部门人士表示，由于广州从2007起，就已执行比“新政”更严格的土地出让金政策，因此该政策对今后的广州房地产影响不大。
据了解，广州从2007年开始，大部分土地出让均要求在数月内一次缴清，如果涉及金额超过2亿元以上，才实行分期缴付的方式，而且首期比例基本超过50%，同时缴款期限也不会超过一年。因此，广州几个主要的发展商也认为，新政对今后在广州的新增项目影响不大。
业内人士表示，相对于国内其他一线城市，广州的房价与涨幅一直低于平均水平。业内普遍认为，广州房地产市场理性程度相对更高，这与政府对“土地财政”的依赖程度更低和消费者更理性有关。
根据广州市房管局发布的11、12月份房地产市场成交数据，市场似乎出现了初步到顶回调的迹象。11月，广州房地产交易登记成交量同比和环比均增加超过四成，但11月的网上签约成交则已出现价量齐跌的情况，其中价格环比下降1.6%，成交下降14%左右。而12月份广州房地产网上签约数量为3015套，相比11月上半月的4123套成交量已下跌近27%。成交均价也出现了继续下滑，11月上半月广州全市成交均价10314元，11月下半月为10027元，12月上半月已下降到9985元，相比11月上半月下跌3%.
另外，今年1到11月份，广东的房地产行业的增速已明显下滑，其中广东房地产企业完成土地开发面积为1240.46万平方米，同比下降29.3%；土地购置面积1546.14万平方米，同比下降37.9%；土地成交价款182.11亿元，同比下降34.1%.
上海：调控前上演最后疯狂昨再出全国新“地王”
继前天广州亚运城项目刷新了全国总价地王的纪录后，昨天上海又创造了新的住宅单价地王，而也许正是基于眼下楼市问题敏感，原本昨日计划召开的市政府有关房地产的新闻发布会临时取消。但记者获悉，上海房地产调控的相关文件已经拟定完毕，只差市政府批准。
自从中央几次会议释放出政策动态调整的信号后，上海也接连表态。而昨天下午，上海市政府原本将举行关于房地产的新闻发布会，却又临时取消。
而消息人士更向记者透露，上海楼市新政已大体成型，但细则未完全确定。据介绍，前天上海住房保障和房屋管理局召集一些机构和专家开会，希望业内能再提出一些抑制房价、地价的政策建议。
虽然抑制地价将成为上海楼市新政中的重要环节，然而，调控前夜的上海土地市场疯狂依旧。昨天上午，位于上海杨浦区新江湾城的一地块被央企中国建筑旗下子公司中建地产以37.2亿元夺得，楼板价高达32484元/平方米，溢价117%，成为全国楼板价最高的住宅用地。
“在政府三番五次表明将适度调控楼市、在众多舆论呼声之下，土地市场热度不改，可谓是被预期冲昏了头脑。”上海中原研究咨询部经理龚敏直言。
其实，在短短一周的时间里，从各大城市反应来看，上海市政府的表态最为高调。
在上周“国四条”公布的第二天，上海市市长韩正就对外表示，将采取果断措施遏制地价、房价的过快上涨，加快旧区改造和保障性住房建设。市场消息还指出，包括营业税、公积金政策、契税等都可能为上海遏制投资投机性购房的关键，同时还有可能在土地出让金环节严格控制，收紧房地产市场的流动性资金。
事实上，在早前召开的中央经济工作会议为下一步房地产政策的取向定调后，上海市政府方面就开始积极表态，还将市场希望的目光率先引向保障房建设，从低位定价到政策咨询，再从启动申请到提出至2012年建设30万套经济适用房的目标。
而在市场看来，纸上谈兵显然是不行的，制定相关细则并着力落实才是关键。同时，如果真希望将房价调控至与市场基本面相符的水平，恐怕对于投资投机性泡沫的积压力度还应该加大。
从市场表现看，上周上海一手房成交量不减反增，但成交价出现明显回落。来自佑威楼市通系统提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积39.64万平方米，与前一周相比增加了21%，但成交均价为18480元/平方米，环比前一周下跌了17%。一些分析师认为，下一阶段一些“坐不住”的开发商可能会选择加紧推盘，但由于市场内中高端定位的项目偏多以及发展惯性，估计房价未必直接掉头，期间会有波动，明年二季度以后才能企稳。
二手房市场变化更为明显。由于楼市的政策面终于借着住房转让营业税优惠的退出率先释放出微调信号，所以目前上海二手房交易局面一边是已达成交易的赶着过户交税，另一边是许多赶不上政策“末班车”的反而展开观望。上海中原地产共和新路分行经理曹锐还向记者介绍，现在买卖双方观望之余还在“踢皮球”，如挂牌的业主普遍提出“净到手价”而有意购房者却提出“打包价”，也就是说谁也不愿承担增加的税费成本，只让中介想办法操作，抬价转嫁也好、做低避税也好，总之自己定要拿到或只肯付出固定的一笔数目，“这让我们感到为难。”
不过，随着昨天财政部发通知、营业税政策明朗，业内的紧张度有所降低。“此次营业税政策的严厉度小于预期。”汉宇地产的分析师表示，“预计在本月的‘末班车’效应过去之后，明年年初二手房市场面临成交萎缩，但明年上半年市场走稳仍值得期待。”
北京：政策双向夹击楼市明年有望“降温”
一方面收紧开发商“钱袋子”，一方面加大保障性住房供应，在潜在的一系列政策调整下，北京楼市有望“降温”。记者注意到，上一周北京商品住宅成交面积环比大幅下跌24.27%，意味着部分投资、投机性需求暂时退场。
上周，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，首次对全国土地出让缴款比例等一些细节问题进行统一。即，开发商拿地首付款不得低于50%，使其资金链开念“紧箍咒”，遏制部分炒地、囤地行为，进而促进开发商加快楼盘销售。
“在北京的开发商，实力雄厚者居多，因此受这一政策影响不大。”但一位国企房地产老板私下向记者坦言，这项政策还是会使部分开发企业的运营资金收紧，由此调整其开发策略。
另一方面，记者了解到，北京还在大力推进保障性住房，其中还包括“新成员”——公共租赁住房。
“目前，北京已经建设、收购了11个公租房项目共51.5万平方米，可供房源达7400多套。同时，已接受8124户中低收入家庭的登记申请。”北京市住保办一位负责人说。据悉，北京新推出的公租房租金将至少比市场租价低20%.
多向政策夹击，投资、投机性需求似乎也在收缩。记者注意到，或许是已经闻到市场风向渐变的味道，北京楼市成交量也出现微妙变化。
根据中国指数研究院统计，上一周北京商品住宅(期房加现房)成交4465套，成交面积为47.45万平方米，环比大幅下跌24.27%.
值得注意的是，当期北京市的经济适用房成交277套/17811平方米，限价商品住宅成交979套/77905平方米，合计已经占市场总成交的20%还多，从另一方面佐证投机性需求在“收缩”。
记者还了解到，由于营业税优惠政策年底即将到期，赶“末班车”者也越发减弱，由此北京二手房市场很可能进入低迷期，进而或拉低成交价格。
然而，“短期来看，北京楼市不会有大的波动，至少在明年上半年以前，由于供小于求，价格仍是涨势，而随着普通商品房的供给量增加，以及各种保障性住房入市，明年下半年楼市或出现‘拐点’。”一位在香港上市的开发商老总私下对记者说。
深圳：推应急措施办过户中介赔付营业税促成交
记者从深圳市场了解到，近期尽管为搭优惠政策末班车深圳出现二手房交易量猛增，但购房者的心态已经趋于观望，看房人数大减。专家预测认为，今后将陆续有紧缩政策出台，明年或出现新房和二手房联动下降的局面。
在一系列房地产调控政策中，“营业税2改5”是对市场产生直接影响的消息，深圳二手房成交呈现井喷状态，成交屡创天量，以往正常时间二手房交易量平均每天在几百套左右。
而深圳市房地产权登记中心处人满为患，很多市民担心赶不上营业税优惠末班车而集中过来办过户。为了应对前来登记过户的高峰人群，深圳市房地产权登记中心启动了应急机制，紧急推出六大便民举措，以缓解紧张局面。
这六条措施包括“开放全部窗口，加快收文进度；增派经办、核准人员，在收文后加班加点，以确保5个工作日内出证”等，甚至还要求内部职工不准在停车场停车，以保证过户者停车方便。深圳市房地产权登记中心负责人对记者说：“我们现在能够保证5天办证已经是我们的工作极限了，很多后台支持人员都在加班加点，日夜赶工。”
不过深圳市社科院城市营运中心主任高海燕认为，过了月底，二手房成交量肯定会有明显的下降，因为优惠政策收紧后肯定会影响到市场。而他预测，“国四条”后，肯定还会有后续政策出台。
在国家政策趋近的背景下，由于卖家观望情绪浓厚市场成交放缓。为促成交易，有部分中介开出减免营业税的条件。
地产中介公司付经理说，他已听闻市场上有同行在这样操作。他举例说，“如果一套房子原价是80万，当下市场价是160万。如果全额征收营业税的话要交税4万元，而佣金是5.4万元，这样即使营业税全部由中介来承担，也还可以收佣1.4万元。但如果因营业税而交易流产，中介就一分钱佣金也拿不到了。”
记者采访发现，开出减免营业税承诺的主要是一些中小地产中介，其目的就是为了招揽客源。但有专业从事地产事务的律师提醒，对这样的优惠条件，各方一定要将其形成文字写进协议，以防口头承诺不兑现，最后出现不必要的纠纷。
广州：调控政策更早更严楼市更理性
对于土地出让金首期50%的新政策，广州一位政府部门人士表示，由于广州从2007起，就已执行比“新政”更严格的土地出让金政策，因此该政策对今后的广州房地产影响不大。
据了解，广州从2007年开始，大部分土地出让均要求在数月内一次缴清，如果涉及金额超过2亿元以上，才实行分期缴付的方式，而且首期比例基本超过50%，同时缴款期限也不会超过一年。因此，广州几个主要的发展商也认为，新政对今后在广州的新增项目影响不大。
业内人士表示，相对于国内其他一线城市，广州的房价与涨幅一直低于平均水平。业内普遍认为，广州房地产市场理性程度相对更高，这与政府对“土地财政”的依赖程度更低和消费者更理性有关。
根据广州市房管局发布的11、12月份房地产市场成交数据，市场似乎出现了初步到顶回调的迹象。11月，广州房地产交易登记成交量同比和环比均增加超过四成，但11月的网上签约成交则已出现价量齐跌的情况，其中价格环比下降1.6%，成交下降14%左右。而12月份广州房地产网上签约数量为3015套，相比11月上半月的4123套成交量已下跌近27%。成交均价也出现了继续下滑，11月上半月广州全市成交均价10314元，11月下半月为10027元，12月上半月已下降到9985元，相比11月上半月下跌3%.
另外，今年1到11月份，广东的房地产行业的增速已明显下滑，其中广东房地产企业完成土地开发面积为1240.46万平方米，同比下降29.3%；土地购置面积1546.14万平方米，同比下降37.9%；土地成交价款182.11亿元，同比下降34.1%.
