调控再度发力 楼市变数加大

　　国务院办公厅日前发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国十一条”)，引起昨日市场出现较大震动。据统计，当天108只A股地产股中仅有14只小幅上涨，其余全线下跌，跌幅最大超过8％。荣盛发展、合肥城建等此前备受热捧的二线城市地产股跌幅居前。

　　“此次地产股震荡源自‘国十一条’的影响。但从本质上说，‘国十一条’多数为重申从严执行现有政策，新的从紧政策不多。而股市之所以反应强烈，主要是因关于未来新的调控政策将继续从紧的预期在释放中。”克而瑞机构分析师薛建雄表示。

　　招商证券研究员贾祖国则表示，突出以家庭为单位界定二套房，并要求首付比例不低于40%，标志着关于房地产调控最重的一只“靴子”落地。“我们预计央行、银监会和国税总局等后续应该还有配套政策，绝大多数城市的成交量都将应声回落。”因此，招商证券认为，尽管此前地产股已经对调控政策有所反映，地产股短期可能已经见底，但还不具备大幅反弹的条件。

　　根据上海证券报深入采访，多位房地产业内人士和投资机构认可楼市调控政策还将继续、利空消息尚未出尽的观点。“未来我们还将看到更频繁的调控政策，2010年，楼市将是政策与价格相互影响的局面。”易居中国董事局主席周忻认为。

　　“国十一条”是继提出稳定楼市四项措施，及土地出让金收支管理等政策后，国家又一个关于促进楼市健康发展的重要政策。其重点包括明确二套房贷款“红线”，明确省级地方政府对稳定楼市“负总责”，防止境外“热钱”冲击楼市和进一步整顿市场秩序等。

　　此前，上海、成都等地已经就楼市调控提出措施。比如，成都出台《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》，直指捂盘惜售、随意涨价等不规范行为，要求预售方案须经审核并在现场和网上同时公示，楼盘调价要事先申报，新价公示前必须按原价销售等。

　　“应该说，这些政策中，哪一条单一政策都不足以对市场造成重大影响，但多个政策叠加，市场预期会出现明显的变化。一旦成交冷清，价格必然松动。市场下行期即将到来。”一位成都房地产市场人士表示。

　　对于2010年及2011年楼市走向，越来越多市场人士预期，调整期可能提前。一位房地产专家提醒，以2007年的经验为例，2007年9月是上轮调控最后一批政策出台的时间，仁恒等大型房企在2007年11月时尚在以创新高的价格四处拿地。市场真正的调整期在2007年底才呈现出来。“仍旧高涨的拿地热情和房价上涨不代表市场还在酝酿上行。”专家表示。

　　克而瑞机构薛建则认为，2010年房价可能出现“N”型走势，在惯性上扬一段时间后会出现小幅回调，但调整期比较短暂。不过，由于2011年的流动性和宏观经济回暖状况尚不明确，2011年楼市反而会出现更大变数。