一线城市房价将跌30% 二三线城市将紧随暴跌
成都大势管理顾问
有两种观点,一种是潘石屹的观点:房价不会降,因为开发商有钱;另一种是,炒房客将会去二三线城市。
这两种观点是相关联的,都是为了维护高房价。可是,开发商真的有钱吗？而且,开发商的钱多得可以撑起中国的房价吗？不错,2009年,开发商享受了中国30年来房地产开发的最大暴利,上市公司的龙头老大万科总市值一度接近2000亿。可是别忘记了,万科的总市值现在只有800万,沪深两市123家房地产上市公司,总市值已经跌去60%,你还谈什么有钱？从市场层面来看,房地产总市值跌去多少,对应的房价也将跌去多少,只不过股市在前而楼市在后。
再说,用开发商有钱来威胁中国社会就是不降价,那是一件很可笑的事。现在,中央政府对房地产的产业政策还有一项没有收回,那就是开发商自有资金比例。我的分析是,如果开发商抱着一套房子都不卖就是不降价的破罐子破摔的心态来抗拒住宅的民生化趋势,中央政府将很快回收这一政策,将开发商的自有资金比例提高到35%,甚至50%。那么,开发商还有钱吗？所以,认清大势、降价销售,让房价回归到合理的价格,是现阶段房价的大趋势。
让我们再来看看第二种观点,炒房客会去中国二三线城市。这个观点的潜台词是,他们还将继续推高房价。在今年年初,王石、潘石屹在唱多中国房价时,我就警告他们,开发商对房价走势集体误判,任志强说今年中国70个大中城市房价会上涨5%,那是不可能的。
至于炒房客只是开发商暴利的寄生虫,房价下降趋势不可逆转,几个炒房客掀不起什么大浪,所以房价下降也不仅只是一线城市的事。首先,中国的大中城市共处在一个政策层面下,住房信贷政策、财税政策和房地产产业政策,不管是在什么城市都是一样的。尽管在成都、长沙等几个城市,还有一帮贪官和奸商正支撑高房价,那是蚍蜉撼树自不量力。
其次,高房价的撒手锏中央政府还没有使用出来,那就是货币政策。无论是哪个城市,都在使用人民币,不可能是在用美元买房子。人民币尽管放出去很多,但是并没有失控,现在只要央行动用货币工具来回收流动性,炒房客从银行骗取的贷款就将面临回收,这两年炒房客所赚的钱也将基本被套在大量的房产上,很多人资金链将会断裂,还有什么钱去二三线城市炒楼？
第三,二三线城市房价尽管不如一线城市那么高,但是,泡沫的严重程度如出一辙,大量的城市居民买不起房子,依靠炒房客来哄抬高房价,当地的城市居民也不可能答应,一旦惹怒老百姓,这个城市的市长不一定还能做下去。
所以,从全国70个大中城市普涨再到普跌,是30年河东30年河西的事。中国社会致力的是,让房价合理回归到普通居民买得起的程度,而决不允许任何人炒买炒卖胡作非为。现在,一线城市大势已定,房价将很快跌去30%以上,随后央行将动用货币工具逼迫房价继续下行。而二三线城市,将紧随一线城市之后,房价开始大跌,预期今年跌幅在30%左右。从此,中国住宅的民生化趋势确立,未来的中国社会不可能再产生房价暴涨的情况,无论多少年。
这两种观点是相关联的,都是为了维护高房价。可是,开发商真的有钱吗？而且,开发商的钱多得可以撑起中国的房价吗？不错,2009年,开发商享受了中国30年来房地产开发的最大暴利,上市公司的龙头老大万科总市值一度接近2000亿。可是别忘记了,万科的总市值现在只有800万,沪深两市123家房地产上市公司,总市值已经跌去60%,你还谈什么有钱？从市场层面来看,房地产总市值跌去多少,对应的房价也将跌去多少,只不过股市在前而楼市在后。
再说,用开发商有钱来威胁中国社会就是不降价,那是一件很可笑的事。现在,中央政府对房地产的产业政策还有一项没有收回,那就是开发商自有资金比例。我的分析是,如果开发商抱着一套房子都不卖就是不降价的破罐子破摔的心态来抗拒住宅的民生化趋势,中央政府将很快回收这一政策,将开发商的自有资金比例提高到35%,甚至50%。那么,开发商还有钱吗？所以,认清大势、降价销售,让房价回归到合理的价格,是现阶段房价的大趋势。
让我们再来看看第二种观点,炒房客会去中国二三线城市。这个观点的潜台词是,他们还将继续推高房价。在今年年初,王石、潘石屹在唱多中国房价时,我就警告他们,开发商对房价走势集体误判,任志强说今年中国70个大中城市房价会上涨5%,那是不可能的。
至于炒房客只是开发商暴利的寄生虫,房价下降趋势不可逆转,几个炒房客掀不起什么大浪,所以房价下降也不仅只是一线城市的事。首先,中国的大中城市共处在一个政策层面下,住房信贷政策、财税政策和房地产产业政策,不管是在什么城市都是一样的。尽管在成都、长沙等几个城市,还有一帮贪官和奸商正支撑高房价,那是蚍蜉撼树自不量力。
其次,高房价的撒手锏中央政府还没有使用出来,那就是货币政策。无论是哪个城市,都在使用人民币,不可能是在用美元买房子。人民币尽管放出去很多,但是并没有失控,现在只要央行动用货币工具来回收流动性,炒房客从银行骗取的贷款就将面临回收,这两年炒房客所赚的钱也将基本被套在大量的房产上,很多人资金链将会断裂,还有什么钱去二三线城市炒楼？
第三,二三线城市房价尽管不如一线城市那么高,但是,泡沫的严重程度如出一辙,大量的城市居民买不起房子,依靠炒房客来哄抬高房价,当地的城市居民也不可能答应,一旦惹怒老百姓,这个城市的市长不一定还能做下去。
所以,从全国70个大中城市普涨再到普跌,是30年河东30年河西的事。中国社会致力的是,让房价合理回归到普通居民买得起的程度,而决不允许任何人炒买炒卖胡作非为。现在,一线城市大势已定,房价将很快跌去30%以上,随后央行将动用货币工具逼迫房价继续下行。而二三线城市,将紧随一线城市之后,房价开始大跌,预期今年跌幅在30%左右。从此,中国住宅的民生化趋势确立,未来的中国社会不可能再产生房价暴涨的情况,无论多少年。
