房企资金链危机四伏——境内逾６００亿再融资难产
成都大势管理顾问
海外发债息率创新高
2010年楼市热卖，大型房企普遍超额完成销售计划，但在房地产调控逐步深入、融资渠道四处受阻的背景下，2011年房企资金链仍将面临巨大压力。
中国证券报记者近日获得的一份某大型国有银行内部文件显示，2011年房地产贷款投放的重点是保障房和普通住宅项目。这表明中小开发商获得贷款的难度将进一步增大。与此同时，A股地产公司融资短期内难成行。业内预计，地产公司海外高息揽钱将风潮渐起，部分房企资金链可能重演2008年的“百日危机”。当时，因国际金融危机影响，不少拟上市的房企折戟而归，前期扩张过快的房企在3个月内出现资金链断裂情况。
逾600亿再融资难成行
“再融资一直没有开闸，目前公司要做的项目很多，资金压力肯定是有的，现在只能向银行寻求支持，希望这种情况未来会有所变化。”某上市公司相关负责人表示。
该上市公司自2009年末公布定向增发预案至今，已多次修改增发价格和募集资金数额，但由于房地产调控政策，目前增发方案仍在苦等批准。
据数据统计，自2010年以来，沪深两市公司通过IPO、增发、配股等方式募集资金超1万亿元。其中，房地产公司的募资几乎绝迹。中弘地产、凤凰股份成为2010年最后两家赶上增发末班车的房地产上市公司，两家公司通过定向增发的方式募集资金28亿元。
数据显示，2010年以来，共有33家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达85亿股，募集资金765亿元。然而，刚泰控股预案未获股东大会通过，实达集团、深振业、世茂股份、招商地产、中天城投停止实施增发预案。其余27家公司均在等待监管层核准，预计募集资金总额为634亿元。
2010年10月15日，证监会宣布，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
对于已经暂停上市多年的S*ST圣方而言，新华联地产的借壳无疑给其带来了重生的曙光。但在政策调控之下，重组获批遥遥无期。
据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均因此被卡壳。
欲借壳的房地产企业难圆曲线融资梦，上市房企的日子也不好过。
分析人士指出，严厉的调控政策使得房地产公司重组基本处于停滞状态，且到目前为止调控政策未见放松迹象，借壳也好、再融资也罢，近期获得监管部门放行的可能性几乎没有。
流动性日益收紧、资本市场融资渠道又受阻，房地产企业中长期的资金压力逐步加大。数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。
信贷收紧趋势不改
尽管2011年我国信贷目标目前尚未明确，但在控制流动性的背景下，信贷收缩已成定局。再加上房地产调控不会松动，业内预计，2011年房地产贷款政策不会出现大幅松动的可能。这给今年房地产贷款尤其是房地产开发贷款带来了更多变数。
根据央行统计，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，其中无论是住户贷款中的中长期贷款还是非金融企业及其他部门贷款中的中长期贷款都增加了万亿以上。从历史上看，房地产贷款一直是中长期贷款中的重要组成部分。在2010年流动性宽裕的背景下，流入房地产行业的资金也水涨船高。
事实上，由于宏观政策的影响，部分银行在2010年已对房地产贷款进行逐步调整，房贷的业务量占比出现了下滑。不过，由于房地产贷款目前还具有风险有限、资本占用较少等优势，仍是四大国有银行对公贷款的主流。
值得注意的是，加大保障房建设力度、非房地产主业的央企退出楼市等使银行的房地产贷款政策也随之发生了一定改变。
中国证券报记者获得的一份某大型国有银行总行近期给各地分行统一下发的文件显示，房地产贷款的投向重点指向保障房开发贷款和普通住宅项目。
根据这份内部文件的要求，该银行将积极支持棚户区改造、公共租赁房、廉租住房等保障性住房开发贷款。重点投向具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住宅项目。审慎投放非住宅类，即住宅类以外的商业用房、写字楼等房地产开发贷款。同时，将严格控制土地储备贷款。
在信贷资源的配置上，该银行计划加大对一线城市保障性住房项目的支持力度；加大对其他中心城市行所在二三线城市普通住房项目的支持力度；适度加大对部分经济活跃地区中GDP收入在150亿元以上、城镇人均可支配收入在12000元以上、财政收入在15亿元以上的城市的金融支持力度。
除此之外，2010年开始的央企“退房令”也对银行的信贷方向产生了影响。按照该银行的要求，2011年重点支持国资委确定的以房地产为主业的16家央企；原则上停止非房地产核心企业的央企房地产项目新增授信，对已授信的要进行保全，严密防范非房地产主业的国有及国有控股企业挪用贷款参与商业性土地开发和房地产经营业务。
“外债”息率冲刺新高
境内融资渠道受阻，房企着手于海外“屯粮”。近期，在境外上市的内地房企相继发布债券融资计划，票面利率创下2009年底以来的新高。2011年，有条件的房企很可能掀起海外发债高潮，融资利率将持续攀升。
1月6日，华南城公告，计划通过发行债券融资2亿-2.5亿美元，收益率拟定为14.25%左右，打破了花样年2010年创下的14%的息率纪录。
与华南城同期在海外发债的还有中骏置业(1966.HK)。两家内地房企均表示，将通过发行优先票据的方式，为项目发展提供资金。
“中骏置业与华南城都是2010年计划发债而未发成功的企业，未发行成功的原因是当时利率高，但到今年，利率仍然居高不下，只能重启发行计划。”有香港分析师表示。
一位券商分析师表示，2010年销售额将在2011年入账，良好的业绩有助于房企顺利实现海外融资，预计2011年将是房企海外融资的最好窗口期。2012年，保障房大量开建的效果会体现出来，不确定性因素将增多，前景更不明朗。
1月10日，恒大地产和合生创展分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。
恒大地产称，发行以美元结算的人民币优先定息票据，但尚未确定债券年期和息率，筹集资金用于偿还现有的境内银行贷款、为现有及新地产项目融资以及一般企业用途。
合生创展表示，拟将票据发行所得款项的净额作营运资金及一般公司用途，但目前有关票据的本金额、票息及年期等条款仍未落实。
发行优先票据是公司上市后常见的融资方式。通常，新融资用于偿还旧债，从而为公司运营提供充裕的资金流。
国泰君安房地产分析师邓京晶指出，目前行业平均负债率偏高，虽然销售业绩集体飘红，但不少房企近期都在密集拿地，资本消耗都维持在较高水平。
2010年的“好收成”没有减弱房企对资金的饥渴。有统计显示，2010年全年，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元，大幅增加104%。但海外融资成本一路走高。在18家房企中，11家选择发行优先票据集资，年利率平均达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为2010年发债成本最高的一家。
有分析师表示，2011年调控政策预计将持续，中小企业的资金状况不容乐观。而由于国内信贷政策一直趋紧，加之资本市场一直未放开，房企海外融资的频率也会越来越高。
中国指数研究院副院长陈晟表示，2011年金融信贷方面的管控措施至今尚未明确。对于内地房企来说，保护资金链是尤为要注意的关键因素。不过，与银行贷款相比，发债的支付成本更高，未来资金压力也更大。
2010年楼市热卖，大型房企普遍超额完成销售计划，但在房地产调控逐步深入、融资渠道四处受阻的背景下，2011年房企资金链仍将面临巨大压力。
中国证券报记者近日获得的一份某大型国有银行内部文件显示，2011年房地产贷款投放的重点是保障房和普通住宅项目。这表明中小开发商获得贷款的难度将进一步增大。与此同时，A股地产公司融资短期内难成行。业内预计，地产公司海外高息揽钱将风潮渐起，部分房企资金链可能重演2008年的“百日危机”。当时，因国际金融危机影响，不少拟上市的房企折戟而归，前期扩张过快的房企在3个月内出现资金链断裂情况。
逾600亿再融资难成行
“再融资一直没有开闸，目前公司要做的项目很多，资金压力肯定是有的，现在只能向银行寻求支持，希望这种情况未来会有所变化。”某上市公司相关负责人表示。
该上市公司自2009年末公布定向增发预案至今，已多次修改增发价格和募集资金数额，但由于房地产调控政策，目前增发方案仍在苦等批准。
据数据统计，自2010年以来，沪深两市公司通过IPO、增发、配股等方式募集资金超1万亿元。其中，房地产公司的募资几乎绝迹。中弘地产、凤凰股份成为2010年最后两家赶上增发末班车的房地产上市公司，两家公司通过定向增发的方式募集资金28亿元。
数据显示，2010年以来，共有33家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达85亿股，募集资金765亿元。然而，刚泰控股预案未获股东大会通过，实达集团、深振业、世茂股份、招商地产、中天城投停止实施增发预案。其余27家公司均在等待监管层核准，预计募集资金总额为634亿元。
2010年10月15日，证监会宣布，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
对于已经暂停上市多年的S*ST圣方而言，新华联地产的借壳无疑给其带来了重生的曙光。但在政策调控之下，重组获批遥遥无期。
据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均因此被卡壳。
欲借壳的房地产企业难圆曲线融资梦，上市房企的日子也不好过。
分析人士指出，严厉的调控政策使得房地产公司重组基本处于停滞状态，且到目前为止调控政策未见放松迹象，借壳也好、再融资也罢，近期获得监管部门放行的可能性几乎没有。
流动性日益收紧、资本市场融资渠道又受阻，房地产企业中长期的资金压力逐步加大。数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。
信贷收紧趋势不改
尽管2011年我国信贷目标目前尚未明确，但在控制流动性的背景下，信贷收缩已成定局。再加上房地产调控不会松动，业内预计，2011年房地产贷款政策不会出现大幅松动的可能。这给今年房地产贷款尤其是房地产开发贷款带来了更多变数。
根据央行统计，2010年全年人民币贷款增加7.95万亿元，其中无论是住户贷款中的中长期贷款还是非金融企业及其他部门贷款中的中长期贷款都增加了万亿以上。从历史上看，房地产贷款一直是中长期贷款中的重要组成部分。在2010年流动性宽裕的背景下，流入房地产行业的资金也水涨船高。
事实上，由于宏观政策的影响，部分银行在2010年已对房地产贷款进行逐步调整，房贷的业务量占比出现了下滑。不过，由于房地产贷款目前还具有风险有限、资本占用较少等优势，仍是四大国有银行对公贷款的主流。
值得注意的是，加大保障房建设力度、非房地产主业的央企退出楼市等使银行的房地产贷款政策也随之发生了一定改变。
中国证券报记者获得的一份某大型国有银行总行近期给各地分行统一下发的文件显示，房地产贷款的投向重点指向保障房开发贷款和普通住宅项目。
根据这份内部文件的要求，该银行将积极支持棚户区改造、公共租赁房、廉租住房等保障性住房开发贷款。重点投向具有区位优势、价格定位合理、有成本优势的普通住宅项目。审慎投放非住宅类，即住宅类以外的商业用房、写字楼等房地产开发贷款。同时，将严格控制土地储备贷款。
在信贷资源的配置上，该银行计划加大对一线城市保障性住房项目的支持力度；加大对其他中心城市行所在二三线城市普通住房项目的支持力度；适度加大对部分经济活跃地区中GDP收入在150亿元以上、城镇人均可支配收入在12000元以上、财政收入在15亿元以上的城市的金融支持力度。
除此之外，2010年开始的央企“退房令”也对银行的信贷方向产生了影响。按照该银行的要求，2011年重点支持国资委确定的以房地产为主业的16家央企；原则上停止非房地产核心企业的央企房地产项目新增授信，对已授信的要进行保全，严密防范非房地产主业的国有及国有控股企业挪用贷款参与商业性土地开发和房地产经营业务。
“外债”息率冲刺新高
境内融资渠道受阻，房企着手于海外“屯粮”。近期，在境外上市的内地房企相继发布债券融资计划，票面利率创下2009年底以来的新高。2011年，有条件的房企很可能掀起海外发债高潮，融资利率将持续攀升。
1月6日，华南城公告，计划通过发行债券融资2亿-2.5亿美元，收益率拟定为14.25%左右，打破了花样年2010年创下的14%的息率纪录。
与华南城同期在海外发债的还有中骏置业(1966.HK)。两家内地房企均表示，将通过发行优先票据的方式，为项目发展提供资金。
“中骏置业与华南城都是2010年计划发债而未发成功的企业，未发行成功的原因是当时利率高，但到今年，利率仍然居高不下，只能重启发行计划。”有香港分析师表示。
一位券商分析师表示，2010年销售额将在2011年入账，良好的业绩有助于房企顺利实现海外融资，预计2011年将是房企海外融资的最好窗口期。2012年，保障房大量开建的效果会体现出来，不确定性因素将增多，前景更不明朗。
1月10日，恒大地产和合生创展分别在港交所发布融资公告称，计划发行美元结算的优先票据。
恒大地产称，发行以美元结算的人民币优先定息票据，但尚未确定债券年期和息率，筹集资金用于偿还现有的境内银行贷款、为现有及新地产项目融资以及一般企业用途。
合生创展表示，拟将票据发行所得款项的净额作营运资金及一般公司用途，但目前有关票据的本金额、票息及年期等条款仍未落实。
发行优先票据是公司上市后常见的融资方式。通常，新融资用于偿还旧债，从而为公司运营提供充裕的资金流。
国泰君安房地产分析师邓京晶指出，目前行业平均负债率偏高，虽然销售业绩集体飘红，但不少房企近期都在密集拿地，资本消耗都维持在较高水平。
2010年的“好收成”没有减弱房企对资金的饥渴。有统计显示，2010年全年，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票的一半左右，集资总金额高达765亿元，较2009年的375.4亿元，大幅增加104%。但海外融资成本一路走高。在18家房企中，11家选择发行优先票据集资，年利率平均达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为2010年发债成本最高的一家。
有分析师表示，2011年调控政策预计将持续，中小企业的资金状况不容乐观。而由于国内信贷政策一直趋紧，加之资本市场一直未放开，房企海外融资的频率也会越来越高。
中国指数研究院副院长陈晟表示，2011年金融信贷方面的管控措施至今尚未明确。对于内地房企来说，保护资金链是尤为要注意的关键因素。不过，与银行贷款相比，发债的支付成本更高，未来资金压力也更大。
