房价控制目标３大焦点：支付能力被忽略
成都大势管理顾问
编者按：近日，随着“国八条”规定的“大限”的临近，各城市政府陆续公布“新房价格控制目标”，这些目标一经公布就引发了广泛的争议。中新网房产频道梳理发现，这些热议的话题中“各地发布控制目标为何延缓？”、“控制目标为何变成上涨目标？”、“控制标准中为何缺失居民支付能力？”等三大焦点最受关注。 房价调控目标出台期限今日截止 住建部要求再调整 各地房价调控目标汇总
各地公布控制目标为何动作缓慢？
今年1月公布的“新国八条”规定，2011年各城市政府，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。
虽然部分二三线城市在3月中旬公布了房价调控目标，但北京、上海、广州、深圳等城市直到距“大限”还有两三天才公布了今年新建住房价格控制目标。其中，28日晚间，上海在四大城市中最先公布今年新建住房价格控制目标，北京、广州、深圳均在29日公布。
住建部在此前也曾敦促地方政府在一季度末出台房价调控目标，为何各地迟迟不肯公布控制目标，而是集中在最后的期限里出台呢？
有媒体评论指出，如果房价目标定得过高，与中央遏制房价过快上涨的政策初衷背离；房价目标定得过低，执行不利的话将会受到上级问责；如果执行过于严苛则会影响开发商热情，影响“十二五”开局之年的成绩单。
业内人士分析，之所以部分二三线城市先公布了房价控制目标，也是因为这些城市房价相比一线城市本来就不算高，因此即使公布了，也不会成为众矢之的。而一线城市迟迟不公布年度房价目标，反映出地方政府怕做“出头鸟”的心态。
房价控制目标为何变上涨目标？
中新网房产频道对比已公布城市年度“控制目标”发现，除北京外，没有一个城市出现“降”字，且绝大多数的房价涨幅都定在10%左右。分析人士认为，调控异化为涨价目标，这在很大程度上助长房价上涨预期。
经济学博士马红漫认为，表面看来，房价增幅与地方经济增长挂钩、与居民收入水平正相关符合逻辑。但如今房价绝对水平畸高现象普遍存在，买房已然成为普通百姓不可承受之重，在“遏制房价过快上涨”的调控指挥棒下，各地“限价标准”难免被误读为“涨价标准”。应该看到的是，主管部门只有尽早明确将“房价下跌”作为调控目标，市场对房价走势的预期才可能统一与合理。
中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵表示，对于承担拉动地方经济重任的房地产来说，个别地方政府可能并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右的房价调控目标，充分说明了地方政府的不情愿情绪，也可以说是试探性的。
广发证券房地产行业分析师沈爱卿认为，目前各地公布的房价调控目标反映出“地方政府觉得控房价的难度是非常大的”。而目标被指助长房价上涨预期也在一定程度上表明房价不是那么容易降下来。
控制标准中为何缺失居民支付能力？
国务院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。中新网房产频道梳理发现，已公布的房价控制目标绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速，鲜有提及居民住房支付能力。
有分析认为，房价涨幅与当地年度GDP增长或居民人均可支配收入目标挂钩，既是科学的也是可行的。但也有人指出，对于“望房兴叹”的民众来说，居民住房支付能力才是最现实的参考标准，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在G D P增幅以内，人们还是买不起房。
全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示，由于一套住房的总体价格要远大于当地城镇居民可支配收入，基数不一样，尽管增幅相同，但购房者要承担的房价上涨成本要远大于增加的可支配收入。他举例称，如果一个城镇居民可支配收入3万元，当年度增幅为10%，则一个购房者可支配收入将增加3000元。但按照这一比例，一套总价100万元的住房总价可上涨10万元，两者相去甚远。
那么，房价调控目标该如何确定呢？有媒体评论认为，房价调控目标不应挂钩GDP而应挂钩国民收入。因为GDP是反映“国富”的指标，而房价支付主体不是国家，而是民众，因此必须用反映“民富”指标的收入来作为房价调控的目标。
也有分析认为，衡量居民住房支付能力，“房价收入比”就是一个重要的指标，而且它也是国际通行的判断房价泡沫水平的工具。目前我国一线城市房价收入比明显偏高，各地如将“降低房价收入比”作为房价目标，显然更合理。或者，也可将房价与CPI挂钩，将房价控制在“不超过CPI涨幅”较为合理。
各地公布控制目标为何动作缓慢？
今年1月公布的“新国八条”规定，2011年各城市政府，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。
虽然部分二三线城市在3月中旬公布了房价调控目标，但北京、上海、广州、深圳等城市直到距“大限”还有两三天才公布了今年新建住房价格控制目标。其中，28日晚间，上海在四大城市中最先公布今年新建住房价格控制目标，北京、广州、深圳均在29日公布。
住建部在此前也曾敦促地方政府在一季度末出台房价调控目标，为何各地迟迟不肯公布控制目标，而是集中在最后的期限里出台呢？
有媒体评论指出，如果房价目标定得过高，与中央遏制房价过快上涨的政策初衷背离；房价目标定得过低，执行不利的话将会受到上级问责；如果执行过于严苛则会影响开发商热情，影响“十二五”开局之年的成绩单。
业内人士分析，之所以部分二三线城市先公布了房价控制目标，也是因为这些城市房价相比一线城市本来就不算高，因此即使公布了，也不会成为众矢之的。而一线城市迟迟不公布年度房价目标，反映出地方政府怕做“出头鸟”的心态。
房价控制目标为何变上涨目标？
中新网房产频道对比已公布城市年度“控制目标”发现，除北京外，没有一个城市出现“降”字，且绝大多数的房价涨幅都定在10%左右。分析人士认为，调控异化为涨价目标，这在很大程度上助长房价上涨预期。
经济学博士马红漫认为，表面看来，房价增幅与地方经济增长挂钩、与居民收入水平正相关符合逻辑。但如今房价绝对水平畸高现象普遍存在，买房已然成为普通百姓不可承受之重，在“遏制房价过快上涨”的调控指挥棒下，各地“限价标准”难免被误读为“涨价标准”。应该看到的是，主管部门只有尽早明确将“房价下跌”作为调控目标，市场对房价走势的预期才可能统一与合理。
中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵表示，对于承担拉动地方经济重任的房地产来说，个别地方政府可能并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右的房价调控目标，充分说明了地方政府的不情愿情绪，也可以说是试探性的。
广发证券房地产行业分析师沈爱卿认为，目前各地公布的房价调控目标反映出“地方政府觉得控房价的难度是非常大的”。而目标被指助长房价上涨预期也在一定程度上表明房价不是那么容易降下来。
控制标准中为何缺失居民支付能力？
国务院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。中新网房产频道梳理发现，已公布的房价控制目标绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速，鲜有提及居民住房支付能力。
有分析认为，房价涨幅与当地年度GDP增长或居民人均可支配收入目标挂钩，既是科学的也是可行的。但也有人指出，对于“望房兴叹”的民众来说，居民住房支付能力才是最现实的参考标准，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在G D P增幅以内，人们还是买不起房。
全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海表示，由于一套住房的总体价格要远大于当地城镇居民可支配收入，基数不一样，尽管增幅相同，但购房者要承担的房价上涨成本要远大于增加的可支配收入。他举例称，如果一个城镇居民可支配收入3万元，当年度增幅为10%，则一个购房者可支配收入将增加3000元。但按照这一比例，一套总价100万元的住房总价可上涨10万元，两者相去甚远。
那么，房价调控目标该如何确定呢？有媒体评论认为，房价调控目标不应挂钩GDP而应挂钩国民收入。因为GDP是反映“国富”的指标，而房价支付主体不是国家，而是民众，因此必须用反映“民富”指标的收入来作为房价调控的目标。
也有分析认为，衡量居民住房支付能力，“房价收入比”就是一个重要的指标，而且它也是国际通行的判断房价泡沫水平的工具。目前我国一线城市房价收入比明显偏高，各地如将“降低房价收入比”作为房价目标，显然更合理。或者，也可将房价与CPI挂钩，将房价控制在“不超过CPI涨幅”较为合理。
