大型开发商集体增仓商业地产——对赌楼市二次调控
成都大势管理顾问
近几个月来，龙湖地产的商业运营团队一直奔波于东亚各国的主要城市，考察这些城市的商业布局、设计特点、投资回报状况，为龙湖未来的商业地产计划出谋划策。不仅仅是龙湖。自4月中旬“国十条”出台以来，传统以开发住宅为主的大型地产商纷纷涉足商业地产。万科、恒大、保利、首开等房企均已明确商业地产的发展蓝图。
市场人士分析，在调控影响下，城市住宅开发的限制会越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多；而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。“区域经济增长较快、产业聚集和人口集中效应较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大的空间；今后，会有更多的地产商涉足商业的开发。”
扩张商业版图
在东亚各国城市的调研中，“包括商业的建筑体量、立面材质、柱网分布、层高设计、通廊宽度、铺面进深、招商品牌等很多细节，我们都会一一测量、分析。”龙湖商业研策总监何长春透露，大力发展商业地产，是龙湖地产最新制定的发展战略之一，涵盖超社区购物中心和商业街的城市综合体项目，将是公司今后主攻的方向。
一再加码的住宅市场调控，让开发商开始转向商业地产。“到2014年，龙湖在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献的利润将占公司利润总额之15%-20%。”何长春憧憬未来。
自2003年位于重庆的超社区大型购物中心“北城天街”开业以来，龙湖地产已运作近20个商业项目，主要集中在重庆、成都等西南地区。“今年以来，龙湖选择加快发展商业地产，主要是因为相对于住宅，商业项目受市场波动影响更小。楼市低迷的时候，人们可以不买房子，但不可能不购物消费。”何长春坚信。
2010年上半年，龙湖地产租金收入1.14亿元，同比增长32.7%。公司预测“未来租金收入上涨将达每年30%-35%左右”。
在住宅市场遇冷之际，商业地产一定程度上成为开发商的“避风港”；而经过多年积累，一线开发商也具备了进军商业地产的实力。一般而言，商业地产开发初始投资高，回收周期长，同时还需要长期运营的专业能力。
2010年以来，万科开发商业地产也明显提速。6月，万科首个城市综合体龙岗中心区项目启动，其中计划在明年和后年投建两家酒店。当月，万科与威培斯酒店管理集团签约，委托对方管理旗下的万科中心酒店项目。
10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，斥资11.5亿元高调收购赢嘉中心B座；这被业内视为万科进军商业地产的标志性一步。据悉，万科目前持有约360万平方米的商业地产项目储备，集中商业类项目(非社区商业项目)约180万平方米，已初步完成规划定位的项目超过27个。
根据万科总裁郁亮的设想，今后，万科除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型(商业)物业。万科的商业地产计划包括正在筹划之中的深圳5家酒店，以及2010年将落地的以服务为主的养老物业，同时，预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。
保利地产发展商业地产的计划更为“激进”。保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。
平滑周期波动
一直以来，香港新鸿基的商业经营模式被视为对抗房地产业周期波动的一剂良方。近期房地产市场的调整，让内地开发商和投资基金开始重视商业地产对业绩的稳定作用。
业内专家指出，支撑新鸿基渡过地产寒冬的重要金融资源就是出租物业的稳定收益。无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营盈利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持高额的净经营现金流；正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。
除了稳定的租金收益，商业地产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值能力。这也是众多安全性资本涉足商业地产项目的主要原因。
国内首只私募房地产基金高和投资的合伙人苏鑫指出，“在市场下行周期，商业受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨；这正是安全性资本的投资偏好。今年我们看好一线城市的商办物业市场，原因是在目前高风险的地产市场中，民间投资者重点考虑安全性。商办物业的收益率能抵御通胀，也就为民间资本提供了避险场所。”
今年以来，商业地产的销售态势好于住宅。国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。
中金公司报告指出。今年以来，商业地产销售增速高于住宅的态势没有改变。商业和办公楼的销售良好，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。
海通证券分析师涂力磊指出，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈。未来更大的利润来自快速周转和产品差异化。而商业地产则具备市场培育的价值增长链，这使得商业地产在未来的发展中可以继续保持较高的价值空间。
警惕运营风险
与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高。运营商的招商、管理和聚客能力决定了商业地产的基础价值。
今年以来，商业地产的“人气”显著上升。但是对于商业地产投资客来说，出手之后能否获得理想的收益，还很难确定。业内人士指出，主要原因在于商业地产投资有别于住宅投资，物业优劣的评判较为复杂，投资回报率差别很大，其中，商业的运营风险不可忽视。
“一般而言，最有价值的商业地产项目就是当地地段最好的商铺。不过这一‘金科玉律’正在逐步改变。在现代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰，商业地产的价值越来越受到经营定位的制约，商业地产的‘特色’更为关键。”一位商业地产专家说。
商业地产拒绝快进快出，真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在商业投资领域并没有多大空间。因此，专家提醒，投资商业地产要理性和耐性，稳健型的投资者更合适投资商业地产。
今年以来，商业地产迎来投资热潮，一线城市写字楼、商铺等业态的价格逐渐攀升，与住宅相比的“价值洼地”也逐渐被填平。由此，投资者更应关注商业地产的运营风险。
以北京为例，DTZ戴德梁行公布的数据显示，第三季度，北京甲级写字楼的租金保持两个季度上升，达到160.65元/月/平方米，比第二季度提升3.36%；写字楼销售价格也是稳中有升，均价从二季度的33607元/平方米上升至34736元/平方米。
在售价上升的影响下，三季度以来，一线城市商铺的收益率有所下滑，部分区域商铺的收益率已降至5%以内。商业专家指出，投资商再介入时应对项目地段、交通、开发商资质等更多因素进行综合的考虑，警惕市场风险。
市场人士分析，在调控影响下，城市住宅开发的限制会越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多；而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。“区域经济增长较快、产业聚集和人口集中效应较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大的空间；今后，会有更多的地产商涉足商业的开发。”
扩张商业版图
在东亚各国城市的调研中，“包括商业的建筑体量、立面材质、柱网分布、层高设计、通廊宽度、铺面进深、招商品牌等很多细节，我们都会一一测量、分析。”龙湖商业研策总监何长春透露，大力发展商业地产，是龙湖地产最新制定的发展战略之一，涵盖超社区购物中心和商业街的城市综合体项目，将是公司今后主攻的方向。
一再加码的住宅市场调控，让开发商开始转向商业地产。“到2014年，龙湖在国内运营的商业项目将超过30个，经营面积将达200万平方米，所贡献的利润将占公司利润总额之15%-20%。”何长春憧憬未来。
自2003年位于重庆的超社区大型购物中心“北城天街”开业以来，龙湖地产已运作近20个商业项目，主要集中在重庆、成都等西南地区。“今年以来，龙湖选择加快发展商业地产，主要是因为相对于住宅，商业项目受市场波动影响更小。楼市低迷的时候，人们可以不买房子，但不可能不购物消费。”何长春坚信。
2010年上半年，龙湖地产租金收入1.14亿元，同比增长32.7%。公司预测“未来租金收入上涨将达每年30%-35%左右”。
在住宅市场遇冷之际，商业地产一定程度上成为开发商的“避风港”；而经过多年积累，一线开发商也具备了进军商业地产的实力。一般而言，商业地产开发初始投资高，回收周期长，同时还需要长期运营的专业能力。
2010年以来，万科开发商业地产也明显提速。6月，万科首个城市综合体龙岗中心区项目启动，其中计划在明年和后年投建两家酒店。当月，万科与威培斯酒店管理集团签约，委托对方管理旗下的万科中心酒店项目。
10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，斥资11.5亿元高调收购赢嘉中心B座；这被业内视为万科进军商业地产的标志性一步。据悉，万科目前持有约360万平方米的商业地产项目储备，集中商业类项目(非社区商业项目)约180万平方米，已初步完成规划定位的项目超过27个。
根据万科总裁郁亮的设想，今后，万科除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型(商业)物业。万科的商业地产计划包括正在筹划之中的深圳5家酒店，以及2010年将落地的以服务为主的养老物业，同时，预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。
保利地产发展商业地产的计划更为“激进”。保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。
平滑周期波动
一直以来，香港新鸿基的商业经营模式被视为对抗房地产业周期波动的一剂良方。近期房地产市场的调整，让内地开发商和投资基金开始重视商业地产对业绩的稳定作用。
业内专家指出，支撑新鸿基渡过地产寒冬的重要金融资源就是出租物业的稳定收益。无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营盈利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持高额的净经营现金流；正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。
除了稳定的租金收益，商业地产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值能力。这也是众多安全性资本涉足商业地产项目的主要原因。
国内首只私募房地产基金高和投资的合伙人苏鑫指出，“在市场下行周期，商业受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨；这正是安全性资本的投资偏好。今年我们看好一线城市的商办物业市场，原因是在目前高风险的地产市场中，民间投资者重点考虑安全性。商办物业的收益率能抵御通胀，也就为民间资本提供了避险场所。”
今年以来，商业地产的销售态势好于住宅。国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。
中金公司报告指出。今年以来，商业地产销售增速高于住宅的态势没有改变。商业和办公楼的销售良好，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。
海通证券分析师涂力磊指出，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈。未来更大的利润来自快速周转和产品差异化。而商业地产则具备市场培育的价值增长链，这使得商业地产在未来的发展中可以继续保持较高的价值空间。
警惕运营风险
与住宅相比，商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高。运营商的招商、管理和聚客能力决定了商业地产的基础价值。
今年以来，商业地产的“人气”显著上升。但是对于商业地产投资客来说，出手之后能否获得理想的收益，还很难确定。业内人士指出，主要原因在于商业地产投资有别于住宅投资，物业优劣的评判较为复杂，投资回报率差别很大，其中，商业的运营风险不可忽视。
“一般而言，最有价值的商业地产项目就是当地地段最好的商铺。不过这一‘金科玉律’正在逐步改变。在现代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰，商业地产的价值越来越受到经营定位的制约，商业地产的‘特色’更为关键。”一位商业地产专家说。
商业地产拒绝快进快出，真正的商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升，短期炒作以及暴利在商业投资领域并没有多大空间。因此，专家提醒，投资商业地产要理性和耐性，稳健型的投资者更合适投资商业地产。
今年以来，商业地产迎来投资热潮，一线城市写字楼、商铺等业态的价格逐渐攀升，与住宅相比的“价值洼地”也逐渐被填平。由此，投资者更应关注商业地产的运营风险。
以北京为例，DTZ戴德梁行公布的数据显示，第三季度，北京甲级写字楼的租金保持两个季度上升，达到160.65元/月/平方米，比第二季度提升3.36%；写字楼销售价格也是稳中有升，均价从二季度的33607元/平方米上升至34736元/平方米。
在售价上升的影响下，三季度以来，一线城市商铺的收益率有所下滑，部分区域商铺的收益率已降至5%以内。商业专家指出，投资商再介入时应对项目地段、交通、开发商资质等更多因素进行综合的考虑，警惕市场风险。
