中央企业地产业务“大阅兵”
成都大势管理顾问
“中央军”房地产业务调整的大幕徐徐拉开。继国务院国资委向78家不以房地产为主业的中央企业下达“房地产清退令”后，国资委主任李荣融又为央企制定房地产“清退”时间表开出了“15天大限”。
不过，保留下来的16家以房地产为主业的央企依然是行业内的“航空母舰”，另外，中信集团、中国人寿等“金融央企”并不在国资委管辖之列，而这些企业手持的房地产规模也相当巨大。
保留房地产业“核武器”
华远集团总裁任志强对中国证券报记者表示，“国资委调整央企房地产业务，清退的是‘常规武器’，保留的是‘核武器’。16家以房地产为主业的央企实力雄厚，资产规模巨大。”
据初步统计，国资委此次确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的16家中央企业，房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
其实，自2003年国资委成立以来，中央企业房地产业务经历过几轮大幅度调整重组，但被划入“房地产主业”的企业却逐步增加。
2004年，仅有中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团公司、中国保利集团、华侨城集团等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。但此后的整合过程中，却很难有公司愿意将如此优质的房地产开发资产置换出去，正是由于利益难以取舍，5家企业整合平台被不断扩容。到2005年国资委宣布的主业名单中，拥有房地产主业的央企已达到了13家。
2007年，国资委主任李荣融曾公开表示，中央企业主业将进一步优化调整，其中，将房地产做主业的央企不会超过15家，其他企业将逐步剥离出房地产资产。但近日公布的房地产央企名单却已变成了16家。16家央企旗下三级以上房地产子企业仍高达373户。
“通过引入其他战略股东、项目合作开发以及境内外上市等方式，将旗下房地产资产的股权复杂化，从而加大剥离的难度。这使得众多原来主业并非房地产的央企获得了房地产业的准入证。”华润集团一位前高管人员向中国证券报记者透露。
据中国证券报记者统计，此次公布的16家主业为房地产的央企中，有13家企业旗下拥有至少1家上市公司，且房地产业务多数已打包上市。这16家央企中，只有中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等3家的“第一主业”称得上是房地产开发与经营。中国建筑工程总公司、中化集团、中粮集团、招商局集团、华润集团等5家直接或间接控股地产类上市公司，但地产仅仅是其主业之一。另外，中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金科工集团、中国五矿集团、中国水利水电建设集团、中国葛洲坝集团、港中旅集团、南光集团等8家的地产业务收入占比很低。
以中化集团为例，该公司主业涵盖农业、能源、化工、地产、金融领域，2008年实现营业收入3089.75亿元，利润总额87.76亿元;中化集团通过中化香港控股方兴地产(00817.HK)62.87%股权。方兴地产主要从事高端物业的开发和租赁，2008年实现收入39.14亿港元，毛利21.98亿港元。
78家央企份额有限
根据国资委的要求，78家不以房地产为主业的央企要逐步退出房地产业务。显然，国资委规范央企行为，可以抑制央企愈演愈烈的拿地冲动，不过，这78家被禁央企的市场份额其实有限。
去年至今，北京土地市场中曾多次出现央企的身影。去年6月，中国电子信息产业集团公司旗下的成都中泽置业有限公司以19.6亿元的价格拿下奥运乡地块，折合楼面价1.52万元/平方米。今年3月15日，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价拿下海淀东升乡居住商业项目，楼面单价达到3万元/平方米，成为北京历史上最贵的一块住宅用地。这两家央企均在此次禁令范围内。
“央企由于融资成本较低，与其他房企相比具有明显的资金优势，因而在土地市场上有底气。”一位地产业内人士指出，被禁的78家央企大部分从事的是机械、能源、贸易等传统产业，毛利率较低，房地产行业的高毛利率则成为吸引这部分央企“不务正业”的原因之一。“78家央企的退出将在一定程度上抑制土地价格过高、面粉贵过面包的现象频繁出现。”
国资委叫停78家央企，无疑为地价飙涨的土地市场敲响了警钟。不过从数据上看，这78家公司在央企房地产业务中实属“九牛一毛”。统计显示，被禁的78家央企所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占到15%，利润只占到7%。
“值得注意的是，78家央企退出以后，还有很多非国资委管理的部属企业不在约束范围内。”中原地产三级市场总监张大伟表示，以房地产为主业的10余家大型地产企业一直是拿地的主力。
统计显示，年初至今，北京共拍出29块非住宅用地，其中6成以上地块为有国企背景的开发商获得，而且拿地的均价超过11385元/平方米，高出民企拿地成本3成以上，但在此次被禁名单中仅有中国兵器装备集团。其实，在中国兵装拿下东升乡地块的当天，中国烟草也在大望京地块的竞拍中与远洋地产进行了激烈厮杀。虽然最终败下阵来，但却将楼面价抬高到了2.7万元/平方米，成为了该区域的地王，这个价格甚至超过了周边正在交易的二手房单价。不过中国烟草由于不归国资委管辖而未被列入被禁名单中。
金融央企不可忽视
如果认真分析国资委列出的128家央企名单，就会发现一些活跃于土地市场上的金融央企并不在此列，例如中信集团旗下的中信地产以及第一大股东为中国人寿的远洋地产。业内人士表示，金融央企房地产业务的监管缺失问题亟待解决。
就央企退出房地产的问题，远洋地产有关人士近期表示，作为红筹上市公司，公司股权分布多样化，目前持有24%股权的第一大股东中国人寿并非由国资委监管。
中信地产也明确表态，中信集团是以金融业为主营业务的企业，隶属于国务院。国资委明令78家央企退出房地产行业，与中信地产无关。
实际上，这些不在禁令名单中的央企拿地更加积极主动。3月15日，中信地产以总价52.4亿元的价格，打败保利、金融街等房企，竞得亦庄地块，刷新了春节后北京地王纪录。而远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司就在同一天以40.8亿元将望京地块收入囊中，折合楼面价高达2.7万元/平方米，成为目前望京地区楼面单价地王。
分析人士指出，有些央企虽然不在16家的范围内，但是由于监管权不在国资委，因此没有受到影响。对于这部分央企的房地产业务应该尽快明确监管主体，规范企业的行为，避免更多疯狂拿地的现象出现。
不过，保留下来的16家以房地产为主业的央企依然是行业内的“航空母舰”，另外，中信集团、中国人寿等“金融央企”并不在国资委管辖之列，而这些企业手持的房地产规模也相当巨大。
保留房地产业“核武器”
华远集团总裁任志强对中国证券报记者表示，“国资委调整央企房地产业务，清退的是‘常规武器’，保留的是‘核武器’。16家以房地产为主业的央企实力雄厚，资产规模巨大。”
据初步统计，国资委此次确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的16家中央企业，房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
其实，自2003年国资委成立以来，中央企业房地产业务经历过几轮大幅度调整重组，但被划入“房地产主业”的企业却逐步增加。
2004年，仅有中国建筑工程总公司、招商局集团、中国房地产开发集团公司、中国保利集团、华侨城集团等5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。但此后的整合过程中，却很难有公司愿意将如此优质的房地产开发资产置换出去，正是由于利益难以取舍，5家企业整合平台被不断扩容。到2005年国资委宣布的主业名单中，拥有房地产主业的央企已达到了13家。
2007年，国资委主任李荣融曾公开表示，中央企业主业将进一步优化调整，其中，将房地产做主业的央企不会超过15家，其他企业将逐步剥离出房地产资产。但近日公布的房地产央企名单却已变成了16家。16家央企旗下三级以上房地产子企业仍高达373户。
“通过引入其他战略股东、项目合作开发以及境内外上市等方式，将旗下房地产资产的股权复杂化，从而加大剥离的难度。这使得众多原来主业并非房地产的央企获得了房地产业的准入证。”华润集团一位前高管人员向中国证券报记者透露。
据中国证券报记者统计，此次公布的16家主业为房地产的央企中，有13家企业旗下拥有至少1家上市公司，且房地产业务多数已打包上市。这16家央企中，只有中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等3家的“第一主业”称得上是房地产开发与经营。中国建筑工程总公司、中化集团、中粮集团、招商局集团、华润集团等5家直接或间接控股地产类上市公司，但地产仅仅是其主业之一。另外，中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金科工集团、中国五矿集团、中国水利水电建设集团、中国葛洲坝集团、港中旅集团、南光集团等8家的地产业务收入占比很低。
以中化集团为例，该公司主业涵盖农业、能源、化工、地产、金融领域，2008年实现营业收入3089.75亿元，利润总额87.76亿元;中化集团通过中化香港控股方兴地产(00817.HK)62.87%股权。方兴地产主要从事高端物业的开发和租赁，2008年实现收入39.14亿港元，毛利21.98亿港元。
78家央企份额有限
根据国资委的要求，78家不以房地产为主业的央企要逐步退出房地产业务。显然，国资委规范央企行为，可以抑制央企愈演愈烈的拿地冲动，不过，这78家被禁央企的市场份额其实有限。
去年至今，北京土地市场中曾多次出现央企的身影。去年6月，中国电子信息产业集团公司旗下的成都中泽置业有限公司以19.6亿元的价格拿下奥运乡地块，折合楼面价1.52万元/平方米。今年3月15日，中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元的总价拿下海淀东升乡居住商业项目，楼面单价达到3万元/平方米，成为北京历史上最贵的一块住宅用地。这两家央企均在此次禁令范围内。
“央企由于融资成本较低，与其他房企相比具有明显的资金优势，因而在土地市场上有底气。”一位地产业内人士指出，被禁的78家央企大部分从事的是机械、能源、贸易等传统产业，毛利率较低，房地产行业的高毛利率则成为吸引这部分央企“不务正业”的原因之一。“78家央企的退出将在一定程度上抑制土地价格过高、面粉贵过面包的现象频繁出现。”
国资委叫停78家央企，无疑为地价飙涨的土地市场敲响了警钟。不过从数据上看，这78家公司在央企房地产业务中实属“九牛一毛”。统计显示，被禁的78家央企所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占到15%，利润只占到7%。
“值得注意的是，78家央企退出以后，还有很多非国资委管理的部属企业不在约束范围内。”中原地产三级市场总监张大伟表示，以房地产为主业的10余家大型地产企业一直是拿地的主力。
统计显示，年初至今，北京共拍出29块非住宅用地，其中6成以上地块为有国企背景的开发商获得，而且拿地的均价超过11385元/平方米，高出民企拿地成本3成以上，但在此次被禁名单中仅有中国兵器装备集团。其实，在中国兵装拿下东升乡地块的当天，中国烟草也在大望京地块的竞拍中与远洋地产进行了激烈厮杀。虽然最终败下阵来，但却将楼面价抬高到了2.7万元/平方米，成为了该区域的地王，这个价格甚至超过了周边正在交易的二手房单价。不过中国烟草由于不归国资委管辖而未被列入被禁名单中。
金融央企不可忽视
如果认真分析国资委列出的128家央企名单，就会发现一些活跃于土地市场上的金融央企并不在此列，例如中信集团旗下的中信地产以及第一大股东为中国人寿的远洋地产。业内人士表示，金融央企房地产业务的监管缺失问题亟待解决。
就央企退出房地产的问题，远洋地产有关人士近期表示，作为红筹上市公司，公司股权分布多样化，目前持有24%股权的第一大股东中国人寿并非由国资委监管。
中信地产也明确表态，中信集团是以金融业为主营业务的企业，隶属于国务院。国资委明令78家央企退出房地产行业，与中信地产无关。
实际上，这些不在禁令名单中的央企拿地更加积极主动。3月15日，中信地产以总价52.4亿元的价格，打败保利、金融街等房企，竞得亦庄地块，刷新了春节后北京地王纪录。而远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司就在同一天以40.8亿元将望京地块收入囊中，折合楼面价高达2.7万元/平方米，成为目前望京地区楼面单价地王。
分析人士指出，有些央企虽然不在16家的范围内，但是由于监管权不在国资委，因此没有受到影响。对于这部分央企的房地产业务应该尽快明确监管主体，规范企业的行为，避免更多疯狂拿地的现象出现。
