清理土地囤积，能否拯救房市？
成都大势管理顾问
近日，有媒体报道，国务院发布《关于集约用地的通知》(以下简称《通知》)，对开发商囤地行为再出新招。
《通知》明确规定了相对严格的闲置费用标准，并指出将很快对闲置土地征收增值地价。其中，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部还将对闲置土地征缴增值地价。
据悉，早在2008年1月，国务院就曾发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，首次提及对闲置用地征收20%闲置税以及拟对闲置房地产用地征 “增值地价”。此后由于市场回落，这一政策未严格执行。
时下，随着中国房地产市场的快速增温，民众一直在苦苦追寻房价高居不下的幕后推手。针对国务院此次下文，相关人士直言，不管开发商如何辩解，土地囤积现象的存在看来是不争的事实。那么，开发商土地囤积的现象究竟是怎么个来龙去脉？当土地成为企业资产保值增值的乐园，众人“逐地”不疲、一些国有企业也乐不思蜀时，清理土地囤积将会使中国的土地资源面临怎样的“洗牌”？未来，仅靠清理土地囤积，能否拯救中国房地产市场？很多问题都等待着答案。
土地囤积是耶非耶
有媒体表示，“国务院发文征收增值地价”的信息能够广为传播，从侧面反映了社会各界对高房价问题的极度关注。而近期，土地囤积问题的频繁提及，只是由于民众的目光从房价延伸到土地囤积上而已。
据业内人士坦言，对于房地产上市公司而言，土地储备一直被认为是未来的一种保障，由此也催生了上市房地产企业囤地的倾向。一方面，越是上市公司越拼命地囤积土地；另一方面，一些准备上市的公司，也先要囤够大量土地，才能攒够上市的资本。
资本市场对土地储备的追逐，给中国的房地产市场埋下隐患。相关人士表示，根据一些上市公司的公开年报进行简单分析后发现，上市公司的囤地现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，其囤地规模最少的在20年以上，最多的超过100年，有的土地储备规模甚至达到了151年。
土地囤积的存在，有特定的时代背景。中国土地转让模式经历了从协议批地转为“招、拍、挂”的阶段，协议批地时期，一些有关系的开发商常常通过非常规的手段，以极其低廉的价格获得大量土地并囤积起来。而实行了“招、拍、挂”以后，政府又在公开市场一定幅度地减少了土地供应，令此前没能通过关系获得土地的开发商，竞争少量增量土地。例如，2005年广州实施“招、拍、挂”后，共出让不到50万平方米的土地。政府的理由是：开发商手里还有大量土地未开发。但由于没有及时清理土地囤积，增量土地的减少成了一些开发商获取暴利的有效手段。早年囤积了大量土地的开发商采取以增量土地抬升存量土地价值的手段，一方面大呼地荒，一方面开始减少开发量，提高开发档次。供不应求拉高了单位面积房价，产品结构的高档化则提高了购房门槛。
“理想”的逐利途径，使得金融危机下的众多国企开始投身到这片曾由民企一统天下的“乐土”。面对有限的增量土地，国企往往不惜砸下重金，屡成“地王”，通过资本实力来彰显自己的优势。
资金追逐的乐园
据相关媒体报道，80多家辅业为房地产的央企在二季度的收益中，有近3成收益来自房地产业务。如此看来，参与炒作房地产，依此来追求高额利润，显然已经成为一种常态。
人们曾经为国企逐利房地产市场给予各种解读。首先，房地产市场关系国计民生，政府不能任其大起大落，相对与其他领域，投资风险较小。而使国有企业资产保值增值又是国有企业的责任，试水房地产看来是国企“近水楼台先得月”的选择；其次，宽松的融资环境和巨额的政府投资，也为国企的“大气磅礴”提供了便利条件；再者，同民营企业的火拼也使国企不由自主地平添了豪气。凡此种种，令一些业内人士感到，国企为资本寻找避风港，追求高额回报率的做法，似乎投射出一种对未来发展的不确定感。
有识之士表示，国家的4万亿元投资是用来发展实体经济的。也许实体经济没有房地产赚钱快，但那是稳妥、长效的发展方向。炒房是在透支整个社会的财富，后果不堪设想。国家大规模银行信贷支持下的国企，更应该认识到这一点：光靠高房价支撑的国民生产总值实在悬乎，没有实体企业支撑的利润实在危险。
目前，令国民感到不安的不只是企业。近日，国家审计署的一份报告把中央多个部委也拉入了地产的漩涡。审计署的报告表明，25个部委涉及地产违规，涉及金额数十亿。其中，外交部账外资产5169.17万元用于购置房产，农业部越权开发商品房、虚报住房补贴，财政部2008年所属机关服务中心出租财政部房产取得房租收入531.93万元，未实行“收支两条线”管理。
国字号“炒房队”的范围不断扩大，令人眼花缭乱。然而，这还不是房地产市场“精彩内容”的全部。
据悉，今年上半年，外资机构在北京、上海等一线城市的大宗土地成交量比去年同期有较大增长。而在过去几年中被认为是外资机构投资热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等城市，外资机构的大宗土地成交量不约而同地出现了下降。 据悉，目前，在中国内地房地产市场投资比较活跃的外资机构有：和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自中国香港和新加坡的开发商以及汉斯、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等欧美开发商。据不完全统计，今年上半年，外资机构在中国内地购置房地产开发用地资金超过1100亿元。
靠资本优势拿地、炒地的做法，看来外资也寻出了门道，也有意通过雄厚的资金优势来分一杯羹。未来，中国的房地产市场如果没有重拳出售，要想不热闹都不成。
整合势在必行
有人表示，清理土地囤积只能称之为当务之急。很明显，开发商囤积土地现象与土地供不应求现象是同时存在的。为了或明或暗的地方利益，造成开发商囤地，与人为制造“地荒”以拉高新增地块价格、提升“城市价值”的都是地方政府，国企只是买单者。
也有人断言，当前全国展开清查土地囤积的行动，倘若能以足够高压，迫使地方政府完整实行，必定能有效地改善当前房地产市场的扭曲现状。一方面，清查土地囤积，本身就能起到增加土地供应的作用，因为对囤积土地的清理，必定将增大土地所有者的持有成本，迫使他们放出存量土地，投入市场。而新增的土地又将改善供求关系，降低土地价格，为更多开发商进入降低门槛；另一方面，清查土地囤积也有助于扭转当前开发商通过竞投小面积土地去拉高存量土地价格的恶习。
在这一政策下，加速行业整合，平抑过快上涨的地价，促使开发商未来更理性地购买土地，是人们更远的愿景。
必须看到，由于中国商品房建设用地的出让主体只有政府，而政府出让土地的储备量并非是无限的，房地产企业的整合同样显得非常必要，因为这样才可以避免无序的竞争。
也许现今国企的闪亮进场，正是未来形成以国有资本为主的房地产行业新的棋局，那么，民众是否可以充满期待，政府将通过国企特别是央企来调控百姓需要的房价，拭目以待吧。
《通知》明确规定了相对严格的闲置费用标准，并指出将很快对闲置土地征收增值地价。其中，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部还将对闲置土地征缴增值地价。
据悉，早在2008年1月，国务院就曾发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，首次提及对闲置用地征收20%闲置税以及拟对闲置房地产用地征 “增值地价”。此后由于市场回落，这一政策未严格执行。
时下，随着中国房地产市场的快速增温，民众一直在苦苦追寻房价高居不下的幕后推手。针对国务院此次下文，相关人士直言，不管开发商如何辩解，土地囤积现象的存在看来是不争的事实。那么，开发商土地囤积的现象究竟是怎么个来龙去脉？当土地成为企业资产保值增值的乐园，众人“逐地”不疲、一些国有企业也乐不思蜀时，清理土地囤积将会使中国的土地资源面临怎样的“洗牌”？未来，仅靠清理土地囤积，能否拯救中国房地产市场？很多问题都等待着答案。
土地囤积是耶非耶
有媒体表示，“国务院发文征收增值地价”的信息能够广为传播，从侧面反映了社会各界对高房价问题的极度关注。而近期，土地囤积问题的频繁提及，只是由于民众的目光从房价延伸到土地囤积上而已。
据业内人士坦言，对于房地产上市公司而言，土地储备一直被认为是未来的一种保障，由此也催生了上市房地产企业囤地的倾向。一方面，越是上市公司越拼命地囤积土地；另一方面，一些准备上市的公司，也先要囤够大量土地，才能攒够上市的资本。
资本市场对土地储备的追逐，给中国的房地产市场埋下隐患。相关人士表示，根据一些上市公司的公开年报进行简单分析后发现，上市公司的囤地现象非常惊人。按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算，其囤地规模最少的在20年以上，最多的超过100年，有的土地储备规模甚至达到了151年。
土地囤积的存在，有特定的时代背景。中国土地转让模式经历了从协议批地转为“招、拍、挂”的阶段，协议批地时期，一些有关系的开发商常常通过非常规的手段，以极其低廉的价格获得大量土地并囤积起来。而实行了“招、拍、挂”以后，政府又在公开市场一定幅度地减少了土地供应，令此前没能通过关系获得土地的开发商，竞争少量增量土地。例如，2005年广州实施“招、拍、挂”后，共出让不到50万平方米的土地。政府的理由是：开发商手里还有大量土地未开发。但由于没有及时清理土地囤积，增量土地的减少成了一些开发商获取暴利的有效手段。早年囤积了大量土地的开发商采取以增量土地抬升存量土地价值的手段，一方面大呼地荒，一方面开始减少开发量，提高开发档次。供不应求拉高了单位面积房价，产品结构的高档化则提高了购房门槛。
“理想”的逐利途径，使得金融危机下的众多国企开始投身到这片曾由民企一统天下的“乐土”。面对有限的增量土地，国企往往不惜砸下重金，屡成“地王”，通过资本实力来彰显自己的优势。
资金追逐的乐园
据相关媒体报道，80多家辅业为房地产的央企在二季度的收益中，有近3成收益来自房地产业务。如此看来，参与炒作房地产，依此来追求高额利润，显然已经成为一种常态。
人们曾经为国企逐利房地产市场给予各种解读。首先，房地产市场关系国计民生，政府不能任其大起大落，相对与其他领域，投资风险较小。而使国有企业资产保值增值又是国有企业的责任，试水房地产看来是国企“近水楼台先得月”的选择；其次，宽松的融资环境和巨额的政府投资，也为国企的“大气磅礴”提供了便利条件；再者，同民营企业的火拼也使国企不由自主地平添了豪气。凡此种种，令一些业内人士感到，国企为资本寻找避风港，追求高额回报率的做法，似乎投射出一种对未来发展的不确定感。
有识之士表示，国家的4万亿元投资是用来发展实体经济的。也许实体经济没有房地产赚钱快，但那是稳妥、长效的发展方向。炒房是在透支整个社会的财富，后果不堪设想。国家大规模银行信贷支持下的国企，更应该认识到这一点：光靠高房价支撑的国民生产总值实在悬乎，没有实体企业支撑的利润实在危险。
目前，令国民感到不安的不只是企业。近日，国家审计署的一份报告把中央多个部委也拉入了地产的漩涡。审计署的报告表明，25个部委涉及地产违规，涉及金额数十亿。其中，外交部账外资产5169.17万元用于购置房产，农业部越权开发商品房、虚报住房补贴，财政部2008年所属机关服务中心出租财政部房产取得房租收入531.93万元，未实行“收支两条线”管理。
国字号“炒房队”的范围不断扩大，令人眼花缭乱。然而，这还不是房地产市场“精彩内容”的全部。
据悉，今年上半年，外资机构在北京、上海等一线城市的大宗土地成交量比去年同期有较大增长。而在过去几年中被认为是外资机构投资热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等城市，外资机构的大宗土地成交量不约而同地出现了下降。 据悉，目前，在中国内地房地产市场投资比较活跃的外资机构有：和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自中国香港和新加坡的开发商以及汉斯、西蒙地产、普洛斯集团、铁狮门等欧美开发商。据不完全统计，今年上半年，外资机构在中国内地购置房地产开发用地资金超过1100亿元。
靠资本优势拿地、炒地的做法，看来外资也寻出了门道，也有意通过雄厚的资金优势来分一杯羹。未来，中国的房地产市场如果没有重拳出售，要想不热闹都不成。
整合势在必行
有人表示，清理土地囤积只能称之为当务之急。很明显，开发商囤积土地现象与土地供不应求现象是同时存在的。为了或明或暗的地方利益，造成开发商囤地，与人为制造“地荒”以拉高新增地块价格、提升“城市价值”的都是地方政府，国企只是买单者。
也有人断言，当前全国展开清查土地囤积的行动，倘若能以足够高压，迫使地方政府完整实行，必定能有效地改善当前房地产市场的扭曲现状。一方面，清查土地囤积，本身就能起到增加土地供应的作用，因为对囤积土地的清理，必定将增大土地所有者的持有成本，迫使他们放出存量土地，投入市场。而新增的土地又将改善供求关系，降低土地价格，为更多开发商进入降低门槛；另一方面，清查土地囤积也有助于扭转当前开发商通过竞投小面积土地去拉高存量土地价格的恶习。
在这一政策下，加速行业整合，平抑过快上涨的地价，促使开发商未来更理性地购买土地，是人们更远的愿景。
必须看到，由于中国商品房建设用地的出让主体只有政府，而政府出让土地的储备量并非是无限的，房地产企业的整合同样显得非常必要，因为这样才可以避免无序的竞争。
也许现今国企的闪亮进场，正是未来形成以国有资本为主的房地产行业新的棋局，那么，民众是否可以充满期待，政府将通过国企特别是央企来调控百姓需要的房价，拭目以待吧。
