楼市结构性冻结

  非常时期，需要非常之手段。

  限购一套商品房，本质上已是超乎异常的惩罚。进一步的逻辑是——如果整个形势还不能与预期吻合，反而变本加厉地坏下去，必要时再来一个更为深入的禁止交易、冻结市场，也并非没有可能。或许有一天，我们真的需要面对这样的现实抉择。

  对此，现在已有足够的依据了。在没有推行限购房屋政策时，市场矛盾日趋激烈，我们认为，照此势头下去，非有限购举动不足以使调控收效。接着就出台了限购第二、第三套房屋的规定，我们又认为，非有限购一套、叫停异地购买行为，依然不能收效。这些意见，原本都是很不可思议和极不可能的，但目前一些城市已推行了。对于购买第一套房屋的，也取消了原有的按揭利率优惠激励。说明白一点，这都是准冻结性举措。

  不可否认，收效极为直观。交易急剧萎缩，很多散户迅速出逃，虚假需求被相应剔减。所以大家看到，这些资金陆续流入了股市。这些年来形成的一个怪圈就是这样，当楼市沉寂时，资金就避进股市；当股市低迷时，资金便撤回楼市。然而可以肯定，这种资金的来回游移和倒腾，都只是暂时性的。因此，是不是也可以这样说，所谓虚假需求的被剔除，恐怕也只是暂时的。时过境迁，会卷土重来。

  防止此种情况发生的最好办法，或许就是将这一系列准冻结性举措长效化、机制化，迫使这些资金打消掉重新折返的念头，从而避免陷入反调控的周期性漩涡。当然，这还不够，因为我们几乎无法确定，限购一套以及只许本地住户可以入市就不存在投机现象。事实是，很多时候，购买性质与购买数量、购买人属地完全无法画等号。否则，我们就是在低估投机家的智商了。

  而且还应明白，散户资金离场并不解决根本问题，他们虽然在某种程度上推动了供需矛盾，造成价格恶化，却不对整个市场的基本面起决定性作用，真正左右局面的，是集团性资金。这类集团性资金，既有境内的，也有境外的，既有民间的体制外的，也有非民间的体制内的。在这一轮调控前的五年时间里(2005年到2009年)，因为调控政策上的开开阖阖式激励而伺机大幅挺进，这类集团性资金已紧密地与房地产经济血液融合在一起了。只要这类资金没有彻底抽离，楼价就不会出现根本调整，矛盾势头也不会松动。

  对于这些资金，已进入楼市的，可以通过高税收政策征缴和截留投机收益。与此同时，必须立即无条件冻结掉任何超常规的交易行为。比如一次性全额支付类交易，一次性的大宗(包括面积、金额)交易与并购，以阻止后续的集团资金进入。

  进一步来考察，假如依旧无法改变市场现实矛盾，除了来一个再冻结，短期之内我们实在别无他法可想。笔者所指的是，可以不在商品房市场进入环节实施彻底冻结办法，但可以保留限购一套以及属地限购这样的底线，然后转而考虑全面冻结整个存量房(二手房)市场。这个理论的基本依据就在于，用于自住的房屋，一般情况下是不可能再上市出卖的。

  这种结构性的冻结，旨在解决两个问题：杜绝规模性炒资继续流入；挤掉已经存在于市场内的集团型资金。如果不做这样的一手准备，后续的调控将很难再深入下去。因为现在的政策已到了某种极限了。

  无论如何，冻结存量房市场，有效，风险系数也更低。一方面，我们允许商品房市场存在，并通过一个适度、合理且健康的进入方式与交易机制去体现，在这里，“双限制”(数量限购及地域性限购)办法首先就可以保证购房资金的纯净性，也就是说它们必须基于绝对真实的需求释放。在这个源头环节，有了这些钳制性的筛选，足够了。另一方面，再全面禁止购入房屋后的二次交易行为，实际上等于抄了炒买者的后路，如此一来，投机行为已没有了可退出渠道与机制，那些准备进入的资金必定望而却步，自然不再大举进犯商品房市场，这正是釜底抽薪之举。

  为了免除潜在的市场动荡，实现某种较为平稳的转轨，对于已进入的许多炒资，在全面实行征税和冻结再交易行为政策之前，政府可以划定出一个催吐期，在一定期限内，允许他们基于风险考虑提前处置名下可能形成积压的房产。这些资产一旦被冻结交易，就会是一个负担，不再有任何价值可变现。当人人都将之视为一种负担而恨不能以最快速度将之摆脱，这就会破坏掉一个本来是非常坚固的投机营垒，而由此导致的抛售现象，一则可以将业已形成的投机水分最大限度地挤掉，二则可以促使整个市场的交易价格被大幅压低，并逐渐回归到理性平衡阶段。从这两个角度来讲，推行结构性冻结楼市的策略，是有意义的。