一线城市楼市量价反弹——广州重上１１０００元大关
成都大势管理顾问
在新政出台仅仅4个月后，8月10日，国家统计局发布报告称，7月份全国70个大中城市房价同比上涨10.3%，环比持平。而全国不少一线城市也纷纷发布报告称，楼市正在加速回暖。其中在广州，8月上半月一手住宅成交面积为32.5万平方米，达7月全月的70%，成交均价更大幅反弹8%，重上11000元/平方米大关。就在国家统计局发布数据后不久，中国房地产业协会副会长朱中一在“2010博鳌房地产论坛”上表示，“建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，中房协就此在7月份时已多次向国务院有关部门汇报。”业内人士猜测，有关部门是否已在酝酿第二波宏观调控。
一线城市量价逆市反弹
今年4月中旬，国务院出台了被称为史上最严厉的调控政策“国十条”。新政出台之后，成交量首当其冲受到冲击。据中国指数研究院统计，在新政出台后的一周(4月19～25日)，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市成交量全线下跌，二线城市中杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。此后的5～7月份，各地成交量继续大幅下滑，但价格方面，除了个别新盘打着降价促销的口号外，新房成交均价几乎与此前持平，并没有明显回落。
不过，经过近4个月的政策消化之后，进入8月，4个一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象。以北京为例，据中原地产统计，在房价涨幅连续3个月持平或小幅回落之后，7月新建住宅销售价格出现环比微涨(涨幅0.3%)；成交量方面，8月上半月北京住宅市场(除经适房外)成交量为2339套，相比6月及7月同期数据均有明显上涨，环比7月的2133套上涨了9.7%。
二手房的反弹则更为明显。安居客统计数据显示，二手房市场累积的购房需求已开始在7~8月份逐渐释放，大多数城市的二手房价格也已出现回暖，一线城市如北京、上海的跌幅相比前两个月明显缩小了很多，中西部城市如重庆、武汉、郑州甚至出现了小幅上涨。
广州重上11000元大关
在新政出台4个月后，随着开发商促销力度的加大，购房者的抄底意欲与日俱增，广州楼市出现了一波价量齐升的反弹，据网易房产数据中心统计，8月上半月，广州一手住宅成交面积为32.5万平方米，达7月全月的70%，成交均价更大幅反弹8%，重上11000元/平方米大关。
据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，8月1日～16日，广州十区二县市一手住宅成交面积为32.5万平方米，已达到7月份46.3万平方米的70%，成交套数为3177套，更达到7月3690套的86%，以此计算，8月份全市成交极有可能重上50万平方米水平，成交出现明显回暖。而一手住宅成交均价为11102元/平方米，环比7月份大幅反弹近8%。
据统计，上周广州(十区两县市)住宅共签约1639套，签约面积16.76万平米，两者环比分别增加7.26%和6.49%。从广州各行政区域来看，增城成交量居首位，签约480套；白云签约量跃居第二，达255套；番禺成交量继续居第三，签约254套。
记者踩盘发现，签约量居前的区县市，由于均价较合理而带动成交量，其中，位于番禺区某楼盘近日推出全新的组团，均价不足9000元/平方米，所推3栋约540套房源在开售首日卖出95%，成为新政以来首个“日光盘”。而增城某楼盘新推的200多套房子首日上午也售罄。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，8月部分新开盘取得佳绩的主要原因在于开发商采用“低开高走”的策略，开盘定价低于预期10%以上，刺激买家入场的欲望，加上经历了新政出台近4个月的观察期，部分刚性需求买家入场意欲加大，造成不少8月新开盘取得“开门红”。
刚性需求难抑陆续入市
新政出台仅仅4个月，楼市就出现了反弹。在提高房贷首付门槛后，使二次置业者的贷款压力增加不小，但仍然难以阻止他们入市。专家指出，政策主要在于“堵”需求，但在“疏”(增加市场供应)上却做的不足。
满堂红研究部高级经理周峰表示，近期楼市成交反弹是过去几个月的需求积压被激发的结果，在调控期间，楼市仍有一定量的成交，这也证明了市场上的需求并没有完全被压制下来。而连续几个月的调控结果，也让一批失去继续观望耐性的潜在买家陆续入市。
据记者了解，在近期成交中，以有刚性需求和改善需求的买家为主，此外，受通胀影响，大部分炒房的投资客并未撤离楼市，而是耐心等待政策调控探底的那天，会出现楼市反弹。广东工业大学房地产高级经济分析师申格联告诉记者，近来各地楼市出现一定程度的反弹迹象表明，2010年下半年出口继续萎缩，投资进一步缩小，消费并没有好转。中央在祭出“史上最严厉的调控政策”后，得到的结果仅是财税的减少和投资的萎缩，并没有推动消费的提高，而且与房地产相关的产业链，特别是钢铁的库存不断增加，影响了上下游产业的发展和就业。
周峰进一步指出，房地产市场的价格是由供需两方面来决定的，政府一再坚持以加大供应力度来抑制价格的上涨势头，但无论是经济适用房，抑或是限价房、廉租房等，其所在地段都与大多数买家心目中的中心区域相差甚远，且数量相对于潜在需求而言简直是“杯水车薪”，潜在客户宁愿在自己心仪的中心板块继续追捧对应的项目或物业，这便导致房价在需求没有大幅减少的基础上继续保持高位态势，甚至继续上行。
专家声音
出台二次调控需谨慎
一边是楼市抄底声逐渐响起并带来了近期成交量的显著回升，一边是二次调控的担忧逐渐升级，并伴随着政策加码的迹象出现，这就是眼下的楼市。8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时再次强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为。这是李克强8天内第二次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。7月19日，住建部部长姜伟新在出席“2010中国市长论坛”时公开表示，“(调控)政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。”种种迹象表明，二次宏观调控隐现。
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，希望中央第二波调控要谨慎出台，因为在房价上做功夫是治标不治本。目前出现的贫富两极分化过大的局面，应该促使国家将房地产调控重点转向打击投机和支持改善性需求。接下来应该是新的房产税政策出台，通过税收调节需求和供给，并在保障性住房建设方面出台与商品房捆绑的政策。
不过，满堂红研究部高级经理周峰则表示，就目前的大环境而言，第二波调控不会马上出台，毕竟近期国内经济的增速开始放缓，一旦在此时再出台更严厉的措施调控楼市，必定会给刚开始有“回暖”苗头的市场造成致命打击，内需也由此被压制，国家不会在这个时候重蹈2008年的覆辙。
地产专家谢逸枫也认为，目前暂时不会出现第二波调控。今年经济保“8”任务看来问题不大，经济二次探底可能性也不高，所以中央政府对楼市的调控方向不会改变，出台新的紧缩性政策也不大可能。据他预计下半年仍以现行的政策为主。
一线城市量价逆市反弹
今年4月中旬，国务院出台了被称为史上最严厉的调控政策“国十条”。新政出台之后，成交量首当其冲受到冲击。据中国指数研究院统计，在新政出台后的一周(4月19～25日)，在监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市成交量全线下跌，二线城市中杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。此后的5～7月份，各地成交量继续大幅下滑，但价格方面，除了个别新盘打着降价促销的口号外，新房成交均价几乎与此前持平，并没有明显回落。
不过，经过近4个月的政策消化之后，进入8月，4个一线城市均不同程度出现了轻微反弹的迹象。以北京为例，据中原地产统计，在房价涨幅连续3个月持平或小幅回落之后，7月新建住宅销售价格出现环比微涨(涨幅0.3%)；成交量方面，8月上半月北京住宅市场(除经适房外)成交量为2339套，相比6月及7月同期数据均有明显上涨，环比7月的2133套上涨了9.7%。
二手房的反弹则更为明显。安居客统计数据显示，二手房市场累积的购房需求已开始在7~8月份逐渐释放，大多数城市的二手房价格也已出现回暖，一线城市如北京、上海的跌幅相比前两个月明显缩小了很多，中西部城市如重庆、武汉、郑州甚至出现了小幅上涨。
广州重上11000元大关
在新政出台4个月后，随着开发商促销力度的加大，购房者的抄底意欲与日俱增，广州楼市出现了一波价量齐升的反弹，据网易房产数据中心统计，8月上半月，广州一手住宅成交面积为32.5万平方米，达7月全月的70%，成交均价更大幅反弹8%，重上11000元/平方米大关。
据网易房产数据中心监测阳光家缘网签数据显示，8月1日～16日，广州十区二县市一手住宅成交面积为32.5万平方米，已达到7月份46.3万平方米的70%，成交套数为3177套，更达到7月3690套的86%，以此计算，8月份全市成交极有可能重上50万平方米水平，成交出现明显回暖。而一手住宅成交均价为11102元/平方米，环比7月份大幅反弹近8%。
据统计，上周广州(十区两县市)住宅共签约1639套，签约面积16.76万平米，两者环比分别增加7.26%和6.49%。从广州各行政区域来看，增城成交量居首位，签约480套；白云签约量跃居第二，达255套；番禺成交量继续居第三，签约254套。
记者踩盘发现，签约量居前的区县市，由于均价较合理而带动成交量，其中，位于番禺区某楼盘近日推出全新的组团，均价不足9000元/平方米，所推3栋约540套房源在开售首日卖出95%，成为新政以来首个“日光盘”。而增城某楼盘新推的200多套房子首日上午也售罄。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，8月部分新开盘取得佳绩的主要原因在于开发商采用“低开高走”的策略，开盘定价低于预期10%以上，刺激买家入场的欲望，加上经历了新政出台近4个月的观察期，部分刚性需求买家入场意欲加大，造成不少8月新开盘取得“开门红”。
刚性需求难抑陆续入市
新政出台仅仅4个月，楼市就出现了反弹。在提高房贷首付门槛后，使二次置业者的贷款压力增加不小，但仍然难以阻止他们入市。专家指出，政策主要在于“堵”需求，但在“疏”(增加市场供应)上却做的不足。
满堂红研究部高级经理周峰表示，近期楼市成交反弹是过去几个月的需求积压被激发的结果，在调控期间，楼市仍有一定量的成交，这也证明了市场上的需求并没有完全被压制下来。而连续几个月的调控结果，也让一批失去继续观望耐性的潜在买家陆续入市。
据记者了解，在近期成交中，以有刚性需求和改善需求的买家为主，此外，受通胀影响，大部分炒房的投资客并未撤离楼市，而是耐心等待政策调控探底的那天，会出现楼市反弹。广东工业大学房地产高级经济分析师申格联告诉记者，近来各地楼市出现一定程度的反弹迹象表明，2010年下半年出口继续萎缩，投资进一步缩小，消费并没有好转。中央在祭出“史上最严厉的调控政策”后，得到的结果仅是财税的减少和投资的萎缩，并没有推动消费的提高，而且与房地产相关的产业链，特别是钢铁的库存不断增加，影响了上下游产业的发展和就业。
周峰进一步指出，房地产市场的价格是由供需两方面来决定的，政府一再坚持以加大供应力度来抑制价格的上涨势头，但无论是经济适用房，抑或是限价房、廉租房等，其所在地段都与大多数买家心目中的中心区域相差甚远，且数量相对于潜在需求而言简直是“杯水车薪”，潜在客户宁愿在自己心仪的中心板块继续追捧对应的项目或物业，这便导致房价在需求没有大幅减少的基础上继续保持高位态势，甚至继续上行。
专家声音
出台二次调控需谨慎
一边是楼市抄底声逐渐响起并带来了近期成交量的显著回升，一边是二次调控的担忧逐渐升级，并伴随着政策加码的迹象出现，这就是眼下的楼市。8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时再次强调，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为。这是李克强8天内第二次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。7月19日，住建部部长姜伟新在出席“2010中国市长论坛”时公开表示，“(调控)政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民。”种种迹象表明，二次宏观调控隐现。
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，希望中央第二波调控要谨慎出台，因为在房价上做功夫是治标不治本。目前出现的贫富两极分化过大的局面，应该促使国家将房地产调控重点转向打击投机和支持改善性需求。接下来应该是新的房产税政策出台，通过税收调节需求和供给，并在保障性住房建设方面出台与商品房捆绑的政策。
不过，满堂红研究部高级经理周峰则表示，就目前的大环境而言，第二波调控不会马上出台，毕竟近期国内经济的增速开始放缓，一旦在此时再出台更严厉的措施调控楼市，必定会给刚开始有“回暖”苗头的市场造成致命打击，内需也由此被压制，国家不会在这个时候重蹈2008年的覆辙。
地产专家谢逸枫也认为，目前暂时不会出现第二波调控。今年经济保“8”任务看来问题不大，经济二次探底可能性也不高，所以中央政府对楼市的调控方向不会改变，出台新的紧缩性政策也不大可能。据他预计下半年仍以现行的政策为主。
