楼市调控加码——多数城市今年房价或将跌２０％
成都大势管理顾问
楼市调控不断加码。昨日晚间消息国务院原则同意在部分城市开展房产税试点工作。而上海和重庆昨晚同时发布房地产税征收办法。而在此之前，标志着第三轮楼市调控的“国八条”已赶在春节之前的小年夜出台，让不少人觉得楼市调控正在深化。
这8项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。多数专家和业内人士认为，这再次体现出中央政府坚决遏制房价过快上涨的决心，本论调控的效果也势必强于前两轮，甚至可能成为高房价的“杀手”。
联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，作为中国经济的支柱产业，不少人一直认为保增长离开房地产就不行。数据显示，2010年中国全年社会商品零售总额大约14万亿元，而房地产销售额则高达4.5万亿元，约等于三分之一；全年银行贷款余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿元；40万亿元的GDP中，房地产及关联行业贡献至少达到四分之一，房地产确实非常重要。但正是因为如此，就更应当让房地产降温，否则伴随着房价的进一步上涨，房地产行业投资的进一步扩大，房地产行业将成为中国经济中的黑洞。
从去年的两轮调控再到此次更为严厉的第三轮调控，预计楼市调控也将常态化。北大房地产研究所所长陈国强表示，2008年受金融危机影响，政府需要出台刺激政策，导致调控下的楼市迅速反弹。现在经济基本面向好，只有调控措施常态化，改变公众“调控之后必放松”的预期，才能平衡房地产市场，住宅地产的产业地位下降是必然趋势。
普遍观点认为，“国八条”中影响最大的有三条：一是将二套房首付提高到了60%以上。知名财经评论员叶檀分析，二套房首付提至六成将使房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。二是对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；三是各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，营业税新政势必极大打击二手房交易，限购令将基本涵盖所有一二线城市，因此对一手、二手的成交量和成交价格都将产生巨大影响。
多数专家和业内人士均表示，本轮调控的效果势必比前两次调控更明显。新政将有利于缩小住房的投资属性，使住房的居住属性回归主流。易居中国研究院综合研究部部长表示，2011年全国楼市降温情况，将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。杨少锋更预计，2011年绝大部分城市全年成交量将下跌至少70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%。
◎调控加码三大信号
国务院常务会议确定的“国八条”奠定了今年房地产调控的方向，也释放了建立商品房、保障房双轨制，量化调控目标，加强税收监管等三重信号。
信号一商品房与保障房双轨制
从“国八条”来看，继中央经济工作会议首次出现了商品房和保障性住房双轨制的表述，本轮调控更加明确了中国房地产这一未来发展目标。
政策第二条强调保障房建设，短短的五句话中最后一句提到了“努力增加公共租赁住房供应”。第五条强调土地供应保障各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
叶檀表示，经过长期的理论探讨与惨痛的教训，决策层已经认识到住房保障不等于给予产权房，给予产权的保障房性住房体系存在天然的寻租缺陷，是对经济规律、是对普通公民财产性收入的不尊重。未来不仅保障性住房将进入建设高峰期，公租房已然成为保障房的主角“如果公租房达到2000万套以上，那么中国住房市场的民生疾苦将得到根本性缓解”。
信号二量化调控目标落实责任
以往的房地产调控细则虽然强调政府责任，但“国八条”首次提出地方房价调控要目标化，不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。
措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。并明确未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
杨红旭表示，这实际上就是要让地方政府给出一个明确的答案。至于价格控制目标会如何，他认为有三种可能：一是明确房价涨幅，比如不能超过5-10%；二是明确房价水平，比如不能超过2万元/平方米；三是明确房价收入比。“不管是哪种标准，一旦有了参照系，那么地方政府必须动真格控制房价了。”
信号三更强调税收手段
本轮调控进一步强调了运用税收与金融手段，尤其是税收成本提高降低了投资收益、融资成本提高实现了房地产领域的去杠杆化。
政策规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；加强对土地增值税征管情况的监督检查；加大应用房地产价格评估技术、加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策；各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
叶檀认为，相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府要进行土地增值税清算和稽查。
昨日晚间消息国务院已原则同意在部分城市开展房产税试点工作。有分析认为，即便目前的限贷、限购政策主要将自有资金不足的投资者排挤出楼市，但仍可能无法约束部分自由资金充足的投资者，随着未来房产税的陆续出台，这些自有资金充足者也将知难而退。
这8项措施从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。多数专家和业内人士认为，这再次体现出中央政府坚决遏制房价过快上涨的决心，本论调控的效果也势必强于前两轮，甚至可能成为高房价的“杀手”。
联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，作为中国经济的支柱产业，不少人一直认为保增长离开房地产就不行。数据显示，2010年中国全年社会商品零售总额大约14万亿元，而房地产销售额则高达4.5万亿元，约等于三分之一；全年银行贷款余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿元；40万亿元的GDP中，房地产及关联行业贡献至少达到四分之一，房地产确实非常重要。但正是因为如此，就更应当让房地产降温，否则伴随着房价的进一步上涨，房地产行业投资的进一步扩大，房地产行业将成为中国经济中的黑洞。
从去年的两轮调控再到此次更为严厉的第三轮调控，预计楼市调控也将常态化。北大房地产研究所所长陈国强表示，2008年受金融危机影响，政府需要出台刺激政策，导致调控下的楼市迅速反弹。现在经济基本面向好，只有调控措施常态化，改变公众“调控之后必放松”的预期，才能平衡房地产市场，住宅地产的产业地位下降是必然趋势。
普遍观点认为，“国八条”中影响最大的有三条：一是将二套房首付提高到了60%以上。知名财经评论员叶檀分析，二套房首付提至六成将使房地产投资金融杠杆几乎消失，依靠银行信贷炒房几乎不可能。如此一来，自有资金不足的投资者将被排挤出房地产市场。二是对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；三是各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，营业税新政势必极大打击二手房交易，限购令将基本涵盖所有一二线城市，因此对一手、二手的成交量和成交价格都将产生巨大影响。
多数专家和业内人士均表示，本轮调控的效果势必比前两次调控更明显。新政将有利于缩小住房的投资属性，使住房的居住属性回归主流。易居中国研究院综合研究部部长表示，2011年全国楼市降温情况，将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。杨少锋更预计，2011年绝大部分城市全年成交量将下跌至少70%以上，多数城市房价跌幅将超过20%。
◎调控加码三大信号
国务院常务会议确定的“国八条”奠定了今年房地产调控的方向，也释放了建立商品房、保障房双轨制，量化调控目标，加强税收监管等三重信号。
信号一商品房与保障房双轨制
从“国八条”来看，继中央经济工作会议首次出现了商品房和保障性住房双轨制的表述，本轮调控更加明确了中国房地产这一未来发展目标。
政策第二条强调保障房建设，短短的五句话中最后一句提到了“努力增加公共租赁住房供应”。第五条强调土地供应保障各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
叶檀表示，经过长期的理论探讨与惨痛的教训，决策层已经认识到住房保障不等于给予产权房，给予产权的保障房性住房体系存在天然的寻租缺陷，是对经济规律、是对普通公民财产性收入的不尊重。未来不仅保障性住房将进入建设高峰期，公租房已然成为保障房的主角“如果公租房达到2000万套以上，那么中国住房市场的民生疾苦将得到根本性缓解”。
信号二量化调控目标落实责任
以往的房地产调控细则虽然强调政府责任，但“国八条”首次提出地方房价调控要目标化，不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。
措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。并明确未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
杨红旭表示，这实际上就是要让地方政府给出一个明确的答案。至于价格控制目标会如何，他认为有三种可能：一是明确房价涨幅，比如不能超过5-10%；二是明确房价水平，比如不能超过2万元/平方米；三是明确房价收入比。“不管是哪种标准，一旦有了参照系，那么地方政府必须动真格控制房价了。”
信号三更强调税收手段
本轮调控进一步强调了运用税收与金融手段，尤其是税收成本提高降低了投资收益、融资成本提高实现了房地产领域的去杠杆化。
政策规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；加强对土地增值税征管情况的监督检查；加大应用房地产价格评估技术、加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞；严格执行个人转让房地产所得税征收政策；各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
叶檀认为，相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本明显上涨，税收成本将翻番。以往在地方政府的呵护下雷声大雨点小的土地增值税，此次再受重锤敲打，对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府要进行土地增值税清算和稽查。
昨日晚间消息国务院已原则同意在部分城市开展房产税试点工作。有分析认为，即便目前的限贷、限购政策主要将自有资金不足的投资者排挤出楼市，但仍可能无法约束部分自由资金充足的投资者，随着未来房产税的陆续出台，这些自有资金充足者也将知难而退。
