工业用地“变身”汽配交易市场
成都大势管理顾问
颇具争议的上海金山车市顺利拿到了产权证，并正式开始营业。
争议的焦点在于其土地使用性质为工业用地，却开办了商业用地才允许建设的汽车交易市场，并且顺利拿到产权证。
近日，上海市金山区副区长陈正安向媒体证实：“他们是从当地房产交易中心办出的真证。”虽然对金山车市如何办到产权证的调查还在进行当中，但该市场退证、退商铺已成必然。
市场顺利开业？
“一期产权证已经办好了，二期还没办出来。”上海金山卫汽摩配实业发展有限公司销售代表曾苏新明确表示，该市场已全部完工，8月18日起营业。
据知情人士介绍，金山车市意在打造集整车销售、汽车展厅、汽摩配件、油品交易、汽保设备、汽车用品、商务酒店、4S店、快修一条街为一体的升级版综合性新型汽配市场，目前招商情况良好，有些已经开始营业。
根据招商资料显示，金山区位于上海市西南、杭州湾北岸，沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。而金山车市是“迎世博”第13个重点项目、上海金山区重点市场，地处上海金山区金山大道和新卫公路交叉处。
对此，金山车市总经理肖春华打比方说：“上海市区和北部的汽配市场好比是吸足水的海绵，再挤进去就渗水了。而南部，恰恰是刚刚起步。”
肖春华表示，如果把嘉定国际汽配城和上海东方汽配城比作上海的北大门，那么金山地区就是名副其实的南桥头堡，周边平湖、海盐、海宁、嘉善、青浦都还没有汽配城问世。然而这一地区的市场规模，包括金山在内的“四市二区”，达到了100万辆机动车，光出租车就达到1万辆之多，市场潜力巨大。
金山车市相关资料显示，该市场是金山区政府和金山卫镇政府合力打造的重点市场，租金较低，仅为0.5元/天/㎡，目前一期招商率已达100%，二期招商率也已达86%。
一位目前已经退订商铺的浙江金华人李先生表示，金山大道的普通住宅小区价格在4800元/㎡上下浮动，金山车市在金山大道北侧，位置虽然偏远，但价格和投资回报很吸引人。
该市场仍在进行的针对产权投资者的招商，即带租约销售，称“买铺即获63%收益”。对于该市场“10年包租”的具体做法，曾苏新解释为：“前3年是6%的返还率，第4—7年是6.5%，第8—10年是7%，第3年之后你可以考虑要我们继续包租或者自己转租。”
土地性质存疑
诱人的蛋糕下面，引起诸多投资人质疑的是用地性质。根据金山区政府公开的土地规划，该块土地的用地性质为工业用地，项目名称是“厂房”，建设工程平面示意图上各幢建筑的性质也明确是厂房。
金山车市的开发方上海金山卫汽摩配实业发展有限公司，却找到了绕开工业用地的“门路”。这家成立于2004年的私营企业，设立时注册资本为500万元。
根据在上海市金山区房屋管理局查到的《沪金房地（2006）出让合同第97号》出让合同，该公司于2006年6月29日与上海市金山区房地局签订了土地出让合同，以协议转让的方式获得了金山区金山卫镇八一村84425.2平方米面积的土地。
不过，在这家公司成立之前，金山卫镇政府2003年就提交了（2003）266号《关于上海金山卫汽摩配实业发展有限公司基建项目的请示》，而金山区发展计划委员会2003年8月20日就作出同意的批复。
2004年初，金山卫镇政府连续提交了3个请示，要求对上海金山卫汽摩配实业发展有限公司进行二期、三期、四期的扩建，金山区发展计划委员会也同意了二期、三期、四期的扩建项目。
今年5月18日，上海金山卫汽摩配实业发展有限公司以举办 “金山车市”的名义参加了由金山区政府等主办的招商推介会，在对外公布的销售图纸上，密布着展区、展厅、4S专区、油品交易区、商务大酒店、金山汽车大厦，却唯独没有“工厂”。
对此，金山车市招商通道所称的杭州招商部、高麦房产杭州一分公司销售主管陈英的说法是，这个市场的土地是工业用地，所以是50年产权，比商业用地多了5年。相关政府部门比较支持，产权证保证可以拿到，而且有人已经办出来了。
“我们附近有个市场同样是工业用地，他们产权证迟迟办不出来，只好转成了商业用地，要卖6000多元每平方米。但我们总经理肖春华在地方上的关系一直比较好，所以我们不转性质就可以办出产权证。”陈英说。
肖春华头上顶着“中国汽配行业十大风云人物”、“中国汽配市场十大金牌职业经理人”等光环，被称为“业内最为炙手可热的职业经理人”。
在陈英提供的产权证复印件上，这间657号商铺的土地性质和类型分别写着工业用地、工厂，期限为2009年到2059年。陈英称，由于是工业用地，将来有可能会转土地性质，所以合同上已经写上了相关条款，如果政府要求转的话，市场方要求每平方米增加500元。
地方政府“不支持”
陈正安表示，金山车市擅自改变工业用地的用途是违反法律规定的，区政府正在调查处理，同时金山车市并不是金山区的重点市场。
国家土地督察上海局的值班人员也称，发现类似违规情况，可以拨打12336举报投诉。金山区规划和土地管理局办公室相关人士表示，从常识来说，企业私自将工业用地改变用途属于违规，但具体情况需要请示领导答复。
陈正安表示，政府部门对金山车市非法办证途径正在展开调查，可以明确的是，该市场的出路必然是退证、退商铺。
浙商田贵春庆幸地说：“我早就预感到有问题，在已下5万元定金的情况下退了商铺。”
不过，在车市开业成为既定事实的情况下，金山区政府寻求的似乎是一条妥协路径。目前，金山区政府表示，只要金山车市退证、退铺，只租不卖，工业用地也可以办交易市场。
8月18日，尽管面临着投资者的诸多质疑和社会舆论压力，金山车市仍举行了盛大开业仪式。陈正安称区政府所持的态度是“不参加，不支持”，但也无法阻止。
据陈正安透露，金山区政府的苦衷在于，金山车市开业仪式规格较高，是“全国汽车配件品牌产品交易会暨金山车市开业仪式”，尤其是全国工商联汽车摩托车配件用品业商会等国家级商会和行会参与，让事情变得更复杂。
据了解，全国工商联汽车摩托车配件用品业商会会长刘吉纯、名誉会长霍义光、副会长章宏伟、中国汽车零部件工业（集团）公司总经理田亚梅参加了金山车市的开业仪式。而金山区政协副主席倪向军、金山区招商局局长干永琴、金山卫镇人民政府镇长周永超等也出现在了活动现场。
尽管争议不断，金山车市的开局看起来仍近乎完美。在10月17日发布的“2009中国汽车配件行业总评榜”上，上海金山车市被评为“十大最具投资价值市场”。
一面是“退证、退商铺”，一面是“最具投资价值”，“东边日出西边雨”的乱像叫人摸不着头脑？
争议的焦点在于其土地使用性质为工业用地，却开办了商业用地才允许建设的汽车交易市场，并且顺利拿到产权证。
近日，上海市金山区副区长陈正安向媒体证实：“他们是从当地房产交易中心办出的真证。”虽然对金山车市如何办到产权证的调查还在进行当中，但该市场退证、退商铺已成必然。
市场顺利开业？
“一期产权证已经办好了，二期还没办出来。”上海金山卫汽摩配实业发展有限公司销售代表曾苏新明确表示，该市场已全部完工，8月18日起营业。
据知情人士介绍，金山车市意在打造集整车销售、汽车展厅、汽摩配件、油品交易、汽保设备、汽车用品、商务酒店、4S店、快修一条街为一体的升级版综合性新型汽配市场，目前招商情况良好，有些已经开始营业。
根据招商资料显示，金山区位于上海市西南、杭州湾北岸，沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。而金山车市是“迎世博”第13个重点项目、上海金山区重点市场，地处上海金山区金山大道和新卫公路交叉处。
对此，金山车市总经理肖春华打比方说：“上海市区和北部的汽配市场好比是吸足水的海绵，再挤进去就渗水了。而南部，恰恰是刚刚起步。”
肖春华表示，如果把嘉定国际汽配城和上海东方汽配城比作上海的北大门，那么金山地区就是名副其实的南桥头堡，周边平湖、海盐、海宁、嘉善、青浦都还没有汽配城问世。然而这一地区的市场规模，包括金山在内的“四市二区”，达到了100万辆机动车，光出租车就达到1万辆之多，市场潜力巨大。
金山车市相关资料显示，该市场是金山区政府和金山卫镇政府合力打造的重点市场，租金较低，仅为0.5元/天/㎡，目前一期招商率已达100%，二期招商率也已达86%。
一位目前已经退订商铺的浙江金华人李先生表示，金山大道的普通住宅小区价格在4800元/㎡上下浮动，金山车市在金山大道北侧，位置虽然偏远，但价格和投资回报很吸引人。
该市场仍在进行的针对产权投资者的招商，即带租约销售，称“买铺即获63%收益”。对于该市场“10年包租”的具体做法，曾苏新解释为：“前3年是6%的返还率，第4—7年是6.5%，第8—10年是7%，第3年之后你可以考虑要我们继续包租或者自己转租。”
土地性质存疑
诱人的蛋糕下面，引起诸多投资人质疑的是用地性质。根据金山区政府公开的土地规划，该块土地的用地性质为工业用地，项目名称是“厂房”，建设工程平面示意图上各幢建筑的性质也明确是厂房。
金山车市的开发方上海金山卫汽摩配实业发展有限公司，却找到了绕开工业用地的“门路”。这家成立于2004年的私营企业，设立时注册资本为500万元。
根据在上海市金山区房屋管理局查到的《沪金房地（2006）出让合同第97号》出让合同，该公司于2006年6月29日与上海市金山区房地局签订了土地出让合同，以协议转让的方式获得了金山区金山卫镇八一村84425.2平方米面积的土地。
不过，在这家公司成立之前，金山卫镇政府2003年就提交了（2003）266号《关于上海金山卫汽摩配实业发展有限公司基建项目的请示》，而金山区发展计划委员会2003年8月20日就作出同意的批复。
2004年初，金山卫镇政府连续提交了3个请示，要求对上海金山卫汽摩配实业发展有限公司进行二期、三期、四期的扩建，金山区发展计划委员会也同意了二期、三期、四期的扩建项目。
今年5月18日，上海金山卫汽摩配实业发展有限公司以举办 “金山车市”的名义参加了由金山区政府等主办的招商推介会，在对外公布的销售图纸上，密布着展区、展厅、4S专区、油品交易区、商务大酒店、金山汽车大厦，却唯独没有“工厂”。
对此，金山车市招商通道所称的杭州招商部、高麦房产杭州一分公司销售主管陈英的说法是，这个市场的土地是工业用地，所以是50年产权，比商业用地多了5年。相关政府部门比较支持，产权证保证可以拿到，而且有人已经办出来了。
“我们附近有个市场同样是工业用地，他们产权证迟迟办不出来，只好转成了商业用地，要卖6000多元每平方米。但我们总经理肖春华在地方上的关系一直比较好，所以我们不转性质就可以办出产权证。”陈英说。
肖春华头上顶着“中国汽配行业十大风云人物”、“中国汽配市场十大金牌职业经理人”等光环，被称为“业内最为炙手可热的职业经理人”。
在陈英提供的产权证复印件上，这间657号商铺的土地性质和类型分别写着工业用地、工厂，期限为2009年到2059年。陈英称，由于是工业用地，将来有可能会转土地性质，所以合同上已经写上了相关条款，如果政府要求转的话，市场方要求每平方米增加500元。
地方政府“不支持”
陈正安表示，金山车市擅自改变工业用地的用途是违反法律规定的，区政府正在调查处理，同时金山车市并不是金山区的重点市场。
国家土地督察上海局的值班人员也称，发现类似违规情况，可以拨打12336举报投诉。金山区规划和土地管理局办公室相关人士表示，从常识来说，企业私自将工业用地改变用途属于违规，但具体情况需要请示领导答复。
陈正安表示，政府部门对金山车市非法办证途径正在展开调查，可以明确的是，该市场的出路必然是退证、退商铺。
浙商田贵春庆幸地说：“我早就预感到有问题，在已下5万元定金的情况下退了商铺。”
不过，在车市开业成为既定事实的情况下，金山区政府寻求的似乎是一条妥协路径。目前，金山区政府表示，只要金山车市退证、退铺，只租不卖，工业用地也可以办交易市场。
8月18日，尽管面临着投资者的诸多质疑和社会舆论压力，金山车市仍举行了盛大开业仪式。陈正安称区政府所持的态度是“不参加，不支持”，但也无法阻止。
据陈正安透露，金山区政府的苦衷在于，金山车市开业仪式规格较高，是“全国汽车配件品牌产品交易会暨金山车市开业仪式”，尤其是全国工商联汽车摩托车配件用品业商会等国家级商会和行会参与，让事情变得更复杂。
据了解，全国工商联汽车摩托车配件用品业商会会长刘吉纯、名誉会长霍义光、副会长章宏伟、中国汽车零部件工业（集团）公司总经理田亚梅参加了金山车市的开业仪式。而金山区政协副主席倪向军、金山区招商局局长干永琴、金山卫镇人民政府镇长周永超等也出现在了活动现场。
尽管争议不断，金山车市的开局看起来仍近乎完美。在10月17日发布的“2009中国汽车配件行业总评榜”上，上海金山车市被评为“十大最具投资价值市场”。
一面是“退证、退商铺”，一面是“最具投资价值”，“东边日出西边雨”的乱像叫人摸不着头脑？
